爛尾樓業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商3年執(zhí)行無(wú)果。

“我們現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是執(zhí)行難?！眲Ⅺ悾ɑ┱f(shuō)道，“其實(shí)官司打贏好幾年了，但是錢一直都執(zhí)行不回來(lái)?！?/p>

她告訴九派新聞，自己2018年在廣東珠海市香洲區(qū)泰禾中央廣場(chǎng)購(gòu)買一套價(jià)值160余萬(wàn)元的房產(chǎn)，合同中寫(xiě)道房產(chǎn)原計(jì)劃于2020年年底交房，但房子最終爛尾，無(wú)法如期交付。2022年，劉麗向法院起訴開(kāi)發(fā)商。

珠海市香洲區(qū)法院判決，劉麗在泰禾中央廣場(chǎng)的購(gòu)房合同、房貸合同同時(shí)解除，開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房款、維修基金、劉麗已償還房貸本金、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等130余萬(wàn)元，還需負(fù)責(zé)未清償?shù)姆抠J本息。

劉麗稱，剛拿到判決結(jié)果時(shí)，自己非常開(kāi)心。但現(xiàn)在3年時(shí)間過(guò)去，她仍然沒(méi)有收到開(kāi)發(fā)商賠付的錢，“他們賬戶根本沒(méi)有錢”。唯一讓她感到壓力減輕的，是她不用再還銀行的貸款。

北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣告訴九派新聞，此類案件中，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，執(zhí)行難度會(huì)增大。若開(kāi)發(fā)商已資不抵債，業(yè)主的房款需通過(guò)破產(chǎn)流程受償。購(gòu)房者雖然在破產(chǎn)清償中具有一定的優(yōu)先受償權(quán)，但實(shí)踐中受償率并不太理想。

“如果業(yè)主選擇了解除合同，在起訴時(shí)一定要注意做財(cái)產(chǎn)保全。如果當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門比較積極，可以嘗試協(xié)調(diào)多方主體，充分利用政府‘保交樓’政策，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商盤(pán)活資產(chǎn)。”王玉臣稱。

其還指出，對(duì)于其他業(yè)主來(lái)說(shuō)，此案具備一定參考意義，但是需要結(jié)合案件的具體情況，參考意義相對(duì)有限。因?yàn)椴煌陌讣?、?xiàng)目和所在地方，很難完全復(fù)制。而且，在實(shí)現(xiàn)的路徑上也存在一系列現(xiàn)實(shí)的困難。因此，“通常在代理此類案件的時(shí)候，解除合同退房只是兜底方案。若項(xiàng)目有復(fù)工希望，除非有一些特殊的情況，否則還是比較建議以推動(dòng)復(fù)工交房為主要目標(biāo)。若開(kāi)發(fā)商的資金狀況極差，退房有可能會(huì)導(dǎo)致錢房?jī)煽铡！?/p>

爛尾樓。圖/視覺(jué)中國(guó)

以下是劉麗的講述。

【1】夢(mèng)想在海邊擁有一套自己的房子

我是2018年買的這套房子，買的時(shí)候房子還在修建，是一個(gè)68平方米左右的loft，而且當(dāng)時(shí)還說(shuō)買一層送一層。買這套房子，購(gòu)房款一共是160余萬(wàn)元，另外還交了所謂的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”5萬(wàn)元，這筆錢是中介收的。

我工作在北京，在北方看見(jiàn)海的機(jī)會(huì)比較少，北京的房?jī)r(jià)對(duì)我來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)超預(yù)算，根本買不起，當(dāng)時(shí)就是夢(mèng)想在海邊有一套自己的房子。

買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商把售樓處設(shè)在珠海當(dāng)?shù)匾粋€(gè)特別高大上的寫(xiě)字樓里，營(yíng)造出一種很高大上的感覺(jué)。它的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)也確實(shí)便宜，相比于周邊當(dāng)時(shí)三四萬(wàn)一平方米的價(jià)格，它才賣兩萬(wàn)八。還買一層送一層，相當(dāng)于有130平方米左右，還帶精裝修。

購(gòu)房時(shí)，合同上寫(xiě)得很清楚，會(huì)在2020年12月31日前交房，如果沒(méi)有按時(shí)交房，會(huì)賠付給業(yè)主一定的違約金，比例好像是萬(wàn)分之三。但那會(huì)兒還是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮的時(shí)期，也根本想不到會(huì)爛尾。

2019年5月的一天，我在網(wǎng)上無(wú)意間看到有不好的消息傳來(lái)。當(dāng)我坐飛機(jī)到珠海，直奔售樓處，售樓處已經(jīng)沒(méi)什么人，我買房時(shí)聯(lián)系的銷售都離職了。我感覺(jué)到不對(duì)勁，后來(lái)開(kāi)始維權(quán)。

【2】拿到判決結(jié)果后很開(kāi)心

剛開(kāi)始，我挺無(wú)助的，只能從網(wǎng)上大量地查資料。我不認(rèn)識(shí)其他的業(yè)主，不知道該怎么辦，第一步能想到的，就是去找律師，但是律師說(shuō)我的合同上簽的交房日期還沒(méi)有到期，如果直接去訴訟，有可能會(huì)被駁回，所以這條路暫時(shí)擱淺了。

之后沒(méi)多久，我聯(lián)系到了幾位業(yè)主，大家聚在一起，才發(fā)現(xiàn)這條路走起來(lái)非常艱難。當(dāng)時(shí)在網(wǎng)上一查，這個(gè)開(kāi)發(fā)商在全國(guó)有很多項(xiàng)目都爛尾，有一些在我們這之前甚至就開(kāi)始爛尾。那段時(shí)間我買的那棟房子外立面基本修好了，但是里面沒(méi)法裝修。大概整個(gè)片區(qū)有一半是我這種情況，還有一半是在外面搭了架子，還沒(méi)修完，就停工了。

珠海這邊的開(kāi)發(fā)商找不到人后，他們派了深圳分公司的人來(lái)和我們對(duì)接。我記得當(dāng)時(shí)他們的說(shuō)法讓我很生氣，我當(dāng)時(shí)的心態(tài)就是，爛尾歸爛尾，不管我的錢能否追回來(lái)，我都一定要去起訴，去法院維護(hù)我的正當(dāng)權(quán)益。

我們幾個(gè)業(yè)主找了同一家律所，2022年4月我們走上法庭，和開(kāi)發(fā)商正式對(duì)簿公堂。被告席只有開(kāi)發(fā)商的代理律師出庭，他們的人始終沒(méi)有露面給我們業(yè)主一個(gè)說(shuō)法，或者是道歉。還有一個(gè)細(xì)節(jié)是，他們請(qǐng)的律師都換了好幾次，給我的感覺(jué)是他們好像連律師費(fèi)都要出不起了。

我們這個(gè)案子，一審就直接宣判了，判決結(jié)果就是退還全部的房款給業(yè)主，剩余的貸款也不用還了，我們這一批打官司的幾個(gè)業(yè)主都是一樣的結(jié)果。拿到這個(gè)結(jié)果的時(shí)候，我特別開(kāi)心，也有一些意外，非常感謝我的律師，也感謝法官，他們都很正義。

【3】三年來(lái)幾乎每天都在嘗試要回錢

按照判決結(jié)果，被告應(yīng)該在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付并退還相關(guān)的費(fèi)用。這個(gè)判決從2022年下來(lái)，一直到今天，已經(jīng)過(guò)去3年了，我沒(méi)有收到過(guò)一分錢，其他幾個(gè)打官司的業(yè)主也是這樣。

勝訴3年后，劉麗仍未拿到屬于自己的錢款。圖/視覺(jué)中國(guó)

我的律師也去查了開(kāi)發(fā)商旗下的賬戶余額，他發(fā)現(xiàn)，余額幾乎全是0，沒(méi)有錢?？吹竭@個(gè)結(jié)果，我很崩潰。

其實(shí)我是有預(yù)料的，因?yàn)槲铱吹饺珖?guó)各地，這個(gè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目很多都爛尾。這3年多，我?guī)缀趺刻於荚趪L試要回我的錢。對(duì)方的律師我們也聯(lián)系不到，我們就只能找法院，法院給我們的答復(fù)是對(duì)方賬戶上沒(méi)有錢，查封不到資產(chǎn)。

雖然判決下來(lái)了，但是實(shí)際沒(méi)有收回錢，不過(guò)貸款我不用再繼續(xù)還了。當(dāng)時(shí)我找銀行貸款了82萬(wàn)，用的商業(yè)貸款，每個(gè)月月供也要好幾千，判決下來(lái)后，月供是不用還了。可以說(shuō)，這是打完官司后我唯一減輕的壓力。

把首付款，還過(guò)的貸款和團(tuán)購(gòu)費(fèi)等所有費(fèi)用加一起，我差不多出了100多萬(wàn)元。拿不到退款，這個(gè)經(jīng)濟(jì)壓力對(duì)我來(lái)說(shuō)特別特別大。有些同小區(qū)的業(yè)主情況比我還要困難，他們可能度過(guò)了比較辛苦的三年，有些也失去了工作，還要供爛尾樓的房貸。他們的壓力比我更大，甚至可能都沒(méi)有錢請(qǐng)律師來(lái)幫自己打官司。

對(duì)于和我有類似遭遇的人，我的建議是這種資不抵債的爛尾樓，如果項(xiàng)目被納入保交樓項(xiàng)目，還是以收樓為主，這樣的話至少可以得到房子。如果打官司，開(kāi)發(fā)商賬上沒(méi)有錢的話，可能就會(huì)錢房?jī)煽?。?guó)家確實(shí)在幫助老百姓把爛尾樓盤(pán)活，讓人能住進(jìn)去。我現(xiàn)在只能等著，盼望哪天房地產(chǎn)市場(chǎng)變好，房子賣出去，開(kāi)發(fā)商有錢了，再把購(gòu)房款退給我。

有些業(yè)主收到律師的建議后就放棄打官司了，等待交樓。我也不后悔我的決策，因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)的貸款壓力確實(shí)是比較大。

這雖然不是我購(gòu)入的第一套房產(chǎn)，但是是我購(gòu)入的第一套期房?；叵肫鹳?gòu)房時(shí)，我以為馬上要實(shí)現(xiàn)擁有海邊一套房的夢(mèng)想，現(xiàn)在真的是特別失望，這個(gè)夢(mèng)想也徹底地幻滅了。未來(lái)，我可能“打死”也不會(huì)買期房，送給我都不敢要。