上海二手房市場(chǎng)在2025年上半年成交量達(dá)到13萬(wàn)套，創(chuàng)四年來(lái)同期最高紀(jì)錄。盡管成交數(shù)量增加，但市場(chǎng)氣氛卻顯得異常復(fù)雜：房東普遍下調(diào)掛牌價(jià)，遠(yuǎn)郊區(qū)出現(xiàn)“3字頭”房源，而中心城區(qū)30平米學(xué)區(qū)房竟敢叫價(jià)580萬(wàn)。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月全市二手房成交約13萬(wàn)套，同比增幅達(dá)20%。鏈家研究院監(jiān)測(cè)顯示，全市掛牌均價(jià)從1月的61200元/㎡降至5月的59300元/㎡，每平方米下跌1900元。這種價(jià)格讓步成為推動(dòng)交易的關(guān)鍵因素。例如，在浦東周康板塊，一套2005年建的兩居室經(jīng)歷了多次降價(jià)后，最終以368萬(wàn)元成交。崇明區(qū)桂林新村甚至出現(xiàn)了一套成交單價(jià)僅3307元/㎡的住宅，刷新近五年上海房?jī)r(jià)下限記錄。

總價(jià)300萬(wàn)以下房源占總成交量的62%，其中200萬(wàn)以內(nèi)占比高達(dá)38%。這些被稱為“老破小”的住宅主要分布在外環(huán)至郊環(huán)區(qū)域，建筑年齡多在20年以上。一位90后購(gòu)房者表示，同樣的300萬(wàn)預(yù)算，在市區(qū)只能買(mǎi)“老破小”單間，而在松江新城卻能買(mǎi)帶電梯三房。五大新城板塊因此異軍突起，松江新城以5417套成交量領(lǐng)跑全市板塊，嘉定主城區(qū)和奉賢南橋新城分別成交4452套和3405套。德佑地產(chǎn)門(mén)店經(jīng)理觀察到，近半年新增客戶七成預(yù)算在250-350萬(wàn)區(qū)間，他們對(duì)地鐵通勤的容忍度明顯提高。

與郊區(qū)價(jià)格塌陷形成對(duì)比的是學(xué)區(qū)房的堅(jiān)挺行情。靜安區(qū)西康路786弄小區(qū)因?qū)陟o教院附屬學(xué)校，近期掛牌價(jià)高達(dá)21.5萬(wàn)元/㎡。據(jù)中介透露，該小區(qū)去年同期的掛牌均價(jià)約15萬(wàn)元/㎡，今年因舊改拆遷導(dǎo)致房源稀缺，30平米戶型總價(jià)突破580萬(wàn)。一位家長(zhǎng)認(rèn)為，周邊同等學(xué)區(qū)的新房單價(jià)超30萬(wàn)，面積至少70平，相比之下“老破小”反而是性價(jià)比選擇。

2024年底啟動(dòng)的樓市松綁政策被視為市場(chǎng)回暖催化劑。外環(huán)外取消單身限購(gòu)、二套房首付比例下調(diào)，增值稅免征年限“五改二”等政策降低了入市門(mén)檻。建設(shè)銀行信貸專員指出，新政后咨詢量增長(zhǎng)約40%，實(shí)際轉(zhuǎn)化率卻不足15%。真正推動(dòng)成交的是房東降價(jià)預(yù)期與買(mǎi)方抄底心態(tài)的碰撞。楊浦區(qū)控江路某小區(qū)的一次交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)歷了21輪拉鋸戰(zhàn)，最終房東以低于購(gòu)入價(jià)的價(jià)格售出。

成交放量背后存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。浦東新區(qū)盡管以2.4萬(wàn)套成交量位居全市第一，但臨港等新興板塊庫(kù)存周期已超過(guò)18個(gè)月。房產(chǎn)分析師指出，當(dāng)前市場(chǎng)存在雙重分化：地段上核心區(qū)與遠(yuǎn)郊冰火兩重天，產(chǎn)品上“真學(xué)區(qū)”與“偽學(xué)區(qū)”價(jià)差懸殊。金山新城的一位購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)比市區(qū)便宜200萬(wàn)，但每月往返市區(qū)的通勤費(fèi)超3000元，通勤時(shí)間日均3.5小時(shí)，裝修時(shí)還發(fā)現(xiàn)管道老化，維修費(fèi)又花去8萬(wàn)。

未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)顯示，沒(méi)有不能買(mǎi)的房，只有不能買(mǎi)的價(jià)格。急售房東掛牌價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低15%的房源三天內(nèi)必然成交，掛高價(jià)的房源則可能半年無(wú)人問(wèn)津。不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性正在重構(gòu)，“買(mǎi)了就能漲”的信仰被打破，外環(huán)外非地鐵房平均成交周期長(zhǎng)達(dá)152天。此外，政策刺激的邊際效應(yīng)正在遞減，2025年6月成交量環(huán)比下降29%，同比降幅23%，說(shuō)明單靠政策利好難以持續(xù)激活市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)基本面與就業(yè)環(huán)境將成為決定性因素。