95后女生在淘寶“撿漏”法拍房：研究了3年，成交價全小區(qū)最低理性克制的購房新路徑(3)

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2025-07-25 09:19:09 www.time-weekly.com

激情競拍的故事并不少見。在深圳法拍市場，一拍無人問津、二拍高價成交的情形屢見不鮮。例如今年6月，深圳福田香珠花園一套建筑面積約250平方米的四居室首次上架拍賣，起拍價約1396萬元，雖吸引超過5000次圍觀，卻無人報名參加競買。一個月后，該標的物以約1117萬元的價格進入二拍流程，吸引11名買家輪番出價60輪，最終以約1617萬元成交，較一拍起拍價高出221萬元。

數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國住宅類法拍房整體成交率為17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明顯差異。其中，首拍成交率僅12%，較平均水平低5個百分點；“二進宮”房源成交率達23%，出售率相對更高。

老馬觀察到，很多買家在一拍階段嫌“撿漏”空間太小，到了二拍又因為競爭激烈而情緒失控，“賭氣上頭，非要拿下，好像只要價格沒超過市場價，就是贏。”在他看來，只有成交價低于市場價四成，即六折左右，才算是真正意義上的“撿漏”。

這與法拍房的隱性交易成本不無關(guān)系。老馬指出，從投資角度看，購買法拍房往往還需考慮10%左右的交易成本，通常包括稅費、中介服務(wù)費、清場費用、代辦過戶服務(wù)費等，以及原業(yè)主可能拖欠的物業(yè)、水電、燃氣等費用。“在房價穩(wěn)定的情況下，成本也普遍在房源總價的7%至8%之間；若市場繼續(xù)調(diào)整，虧損風(fēng)險很難回避?！?/p>

在高昂交易成本和房價下行風(fēng)險的雙重夾擊下，法拍市場不再是投資客眼中的“淘金地”，博弈態(tài)勢逐漸降溫。近年來，法拍市場上的投資客比例已明顯減少。老馬認為，除非房源涉及老舊小區(qū)且存在明確的拆遷預(yù)期，否則越來越多的競買人已從逐利的投資者轉(zhuǎn)為更為務(wù)實的自住者。

除了豪宅，多地出現(xiàn)“一元法拍房”

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