房地產(chǎn)變天，4個信號，2025年調(diào)控轉(zhuǎn)向，買房邏輯明確了 政策180度急轉(zhuǎn)。首付15%就能買房？2025年8月，這一政策的出臺打破了持續(xù)五年的調(diào)控鐵幕。當(dāng)時(shí)，70城房價(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌了18個月，房地產(chǎn)投資占GDP比重也從2021年的13.8%下降到8.7%。這次從“壓需求”到“救市場”的急轉(zhuǎn)彎不僅展示了政策工具箱的見底，還揭示了整個行業(yè)高杠桿神話的崩塌。

2025年8月推出的組合拳包括限購放開、首付比例降至15%、房貸利率創(chuàng)3.5%新低等措施，與之前的緊縮政策形成鮮明對比。全國70城新房價(jià)格同比下跌3.7%已持續(xù)18個月，房地產(chǎn)投資額占GDP比重驟降至8.7%，這些數(shù)據(jù)促使政策轉(zhuǎn)向。成都、西安等二線城市全面取消限購，北京上海也松動了非戶籍購房限制；首付比例從30%普遍降至15%，五年期LPR較2021年高點(diǎn)下降1.4個百分點(diǎn)；北上廣深二套房契稅優(yōu)惠和滿兩年免增值稅等政策直接降低了改善性住房換房成本30%以上。

某TOP10房企的2025半年報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)87%，經(jīng)營性現(xiàn)金流為-218億元，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較2021年暴增140天。這不是個例，行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率突破80%警戒線，70%的房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，“借新還舊”的資金鏈游戲在銷售回款放緩后徹底失靈。“三道紅線”政策加速了行業(yè)逆向淘汰，部分激進(jìn)房企為達(dá)標(biāo)強(qiáng)行降負(fù)債，導(dǎo)致2024-2025年土地購置面積同比下滑42%，反而加劇現(xiàn)房庫存壓力。某曾年銷售額超3000億的房企因信托違約觸發(fā)交叉條款，最終走上債務(wù)重組道路。

保利發(fā)展代建業(yè)務(wù)營收同比增長210%，萬科“開發(fā)+運(yùn)營”模式使其存貨周轉(zhuǎn)率保持行業(yè)前10%。政策紅利方面，180萬套保障房建設(shè)中已有37個城市啟動政府回購存量房改造，某中部房企通過承接30萬㎡保障房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年現(xiàn)金流回正。市場分化更為殘酷：杭州、成都等城市新房去化周期降至12個月，而部分三四線城市庫存仍需5年以上消化。前20強(qiáng)房企市場份額從2021年的38%躍升至2025年的61%。

這場大轉(zhuǎn)彎的本質(zhì)是土地財(cái)政向民生保障的轉(zhuǎn)型。現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市擴(kuò)至24個，保障房REITs規(guī)模突破5000億元，預(yù)示著行業(yè)將從金融屬性回歸居住本質(zhì)。購房者更需關(guān)注房企三個硬指標(biāo)：經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正、代建等輕資產(chǎn)收入占比超20%、存量土儲70%位于人口凈流入城市。政策可以180度轉(zhuǎn)向，但市場規(guī)律從不打折。那些仍幻想“救市即暴漲”的投機(jī)者終將在新常態(tài)下付出代價(jià)。