房地產(chǎn)還有機(jī)會嗎 新時代紅利顯現(xiàn)！在新時代背景下，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻變革。政策層面釋放出諸多信號，為未來十年的發(fā)展勾勒出全新藍(lán)圖。深入剖析這些信號，可以洞察其中蘊(yùn)含的紅利機(jī)會，理清背后的邏輯是把握機(jī)遇的關(guān)鍵。

近年來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程從快速增長期邁向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段過渡到存量提質(zhì)增效為主的階段。這一宏觀背景的轉(zhuǎn)變，深刻影響著房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。以新房開發(fā)和銷售為主的外延式擴(kuò)張模式難以為繼，行業(yè)面臨前所未有的調(diào)整與結(jié)構(gòu)性變革。但在國家及各地的系統(tǒng)部署下，房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。

從政策導(dǎo)向來看，中央城市工作會議等一系列重要會議為房地產(chǎn)行業(yè)明確了發(fā)展方向。去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出多方面舉措，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系方面，一方面加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體的剛性住房需求；另一方面支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子的供給。這旨在平衡住房市場的供需關(guān)系，滿足不同層次人群的住房需求。

推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，通過編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡與市場穩(wěn)定。大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，推行現(xiàn)房銷售，并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，提升房地產(chǎn)市場的規(guī)范性與透明度，保障購房者權(quán)益。此外，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。這些政策相互配合，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

中央城市工作會議提出穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。根據(jù)相關(guān)文件，實(shí)施城市更新行動，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，不僅是打造宜居、韌性、智慧城市的必然要求，也有利于釋放剛性和改善性住房需求。規(guī)劃顯示，2025年將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，以新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化，這意味著貨幣化安置帶來的去化潛力大約為新建商品住宅庫存的50%?？梢?，城中村和危舊房改造對于緩解房地產(chǎn)庫存壓力、促進(jìn)市場流通有著顯著作用，蘊(yùn)含巨大紅利機(jī)會。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極參與這類項(xiàng)目不僅能響應(yīng)政策號召，還能在項(xiàng)目開發(fā)中獲得可觀收益。在改造過程中，結(jié)合城市規(guī)劃和居民需求，打造高品質(zhì)居住社區(qū)，配套完善的公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域的居住品質(zhì)和價值。

從需求端來看，新型城鎮(zhèn)化與人口流動帶來了新的機(jī)遇。我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)一定水平，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為48.3%，農(nóng)業(yè)人口市民化進(jìn)程滯后于城鎮(zhèn)建設(shè)。隨著新型戶籍制度改革的推進(jìn)，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制等政策的實(shí)施，農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)城的阻礙逐步減少。市民化加快將帶動城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房建設(shè)投資需求的增長，預(yù)計平均每年農(nóng)民轉(zhuǎn)市民將拉動GDP增速約1個百分點(diǎn)，拉動房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)投資近萬億元。未來，進(jìn)一步放開放寬除個別超大城市外的落戶限制、完善城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)提供機(jī)制等政策的持續(xù)推進(jìn)，將不斷釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求，成為房地產(chǎn)市場需求端的重要支撐。

未來人口流動呈現(xiàn)出幾個重要趨勢：人口持續(xù)向東部、南部沿海大城市集聚，廣東、浙江、江蘇成為最具吸引力的省份；一線城市常住人口增速放緩，而都市圈人口增速提升；中西部地區(qū)省會城市虹吸效應(yīng)明顯；公共服務(wù)水平越高的地區(qū)對人口吸引力越強(qiáng)。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展周期中，隨著人口及產(chǎn)業(yè)向重點(diǎn)城市群都市圈及其周邊附屬城鎮(zhèn)遷移，這些地區(qū)將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的需求增量集中地。例如，長三角、珠三角等都市圈的“同城化”進(jìn)程加速資源重組，蘇州昆山與上海軌道交通互聯(lián)后，昆山房價較周邊區(qū)域高出30%，通勤圈內(nèi)科創(chuàng)園區(qū)租金漲幅達(dá)50%。

這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場因人口流動帶來的需求增長潛力巨大，無論是住房需求還是商業(yè)地產(chǎn)需求，都將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注人口流動趨勢，提前在這些潛力區(qū)域進(jìn)行布局，開發(fā)符合當(dāng)?shù)匦枨蟮淖》慨a(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在住房產(chǎn)品方面，可針對不同人群的需求，推出多樣化的戶型，如針對年輕上班族的小戶型公寓，針對改善型需求的大戶型住宅等。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特色和消費(fèi)需求，打造特色商業(yè)街區(qū)、購物中心等，以滿足居民的生活和消費(fèi)需求。

在供給端，土地改革與城市更新帶來了深刻變革。雖然中央城市工作會議未直接提及土地制度改革的詳細(xì)內(nèi)容，但從過往政策及行業(yè)發(fā)展趨勢來看，土地制度改革仍在持續(xù)深化。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要要素，其制度變革對行業(yè)影響深遠(yuǎn)。農(nóng)村土地改革方面，鼓勵有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入農(nóng)村土地流通市場，開展房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式。這不僅能增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，還能提升農(nóng)民在城鎮(zhèn)落戶能力，產(chǎn)生新的房地產(chǎn)需求。

城鎮(zhèn)土地改革則走集約化道路，用地指標(biāo)逐步向大城市傾斜，建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機(jī)制。同時，未來城鎮(zhèn)工商業(yè)用地將更加重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用，優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地。例如，自然資源部在43個城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，雖面臨一些挑戰(zhàn)，但長遠(yuǎn)來看，這將改變房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給結(jié)構(gòu)，提升土地利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要關(guān)注土地政策的變化，積極參與土地市場的競爭，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。在土地開發(fā)過程中，注重提高土地利用效率，根據(jù)土地性質(zhì)和周邊環(huán)境，合理規(guī)劃項(xiàng)目，打造多功能、高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

中央城市工作會議將“高質(zhì)量開展城市更新”列為核心任務(wù)，標(biāo)志著城市更新從以往的輔助角色躍升為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“主引擎”。與2015年“棚改貨幣化”的簡單增量邏輯不同，本輪城市更新以“存量提質(zhì)”為核心，衍生出“改造 + 運(yùn)營 + 服務(wù)”的全鏈條機(jī)會。在物理空間改造層面，城中村與危舊房改造將釋放巨量剛性需求。未來五年全國預(yù)計有超10萬個老舊社區(qū)進(jìn)入改造序列，涉及建筑加固、管線升級、綠化優(yōu)化等工程，直接帶動新型建材、智能安防、適老化設(shè)備等產(chǎn)業(yè)增長。在品質(zhì)升級維度，“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”成為導(dǎo)向，第四代建筑（如垂直森林、空中庭院）等融合光伏一體化、雨水回收、智能家居等技術(shù)的建筑將逐漸普及，重構(gòu)住宅價值體系。率先布局這類高品質(zhì)住宅建設(shè)的房企與技術(shù)供應(yīng)商將獲得超額收益。

更為重要的是，城市更新中的運(yùn)營服務(wù)增值空間巨大。社區(qū)養(yǎng)老、托育中心、便民商超等配套服務(wù)的缺口，為連鎖品牌提供了下沉機(jī)會，提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合價值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極投身城市更新項(xiàng)目，整合各方資源，打造集居住、商業(yè)、服務(wù)為一體的綜合性社區(qū)。在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，注重提升服務(wù)質(zhì)量，引入專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊，為居民提供便捷、舒適的生活服務(wù)，增加項(xiàng)目的附加值。

基于上述政策導(dǎo)向與市場變化，房地產(chǎn)新時代的投資機(jī)會呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。在城市更新領(lǐng)域，具備建筑加固、新型建材生產(chǎn)、智能安防設(shè)備制造以及適老化設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)能力的企業(yè)將迎來發(fā)展機(jī)遇。在保障房領(lǐng)域，參與保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、運(yùn)營的房企、城投公司、社會資本等，通過“長期持有 + 租金收益 + 增值服務(wù)”的模式，有望獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流與可觀回報。

在商品房市場，專注于開發(fā)高品質(zhì)改善型住房，具備綠色認(rèn)證、智慧社區(qū)打造能力、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套資源的房企，其產(chǎn)品更具保值增值能力。此外，在縣域市場，聚焦“低密社區(qū) + 本地配套”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及受益于縣域消費(fèi)升級的母嬰連鎖、新能源汽車下沉店、數(shù)字化家電等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也存在投資機(jī)會。在綠色轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，建筑光伏一體化（BIPV）、地源熱泵、再生骨料等技術(shù)相關(guān)企業(yè)，隨著“雙碳”目標(biāo)與城市發(fā)展的深度融合，市場規(guī)模有望在2030年突破萬億。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已從過去的大規(guī)模增量擴(kuò)張、依賴土地增值的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅卮媪刻豳|(zhì)增效、以滿足人民高品質(zhì)居住需求為核心的模式。在這個新時代，房企需要更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量，從單純的開發(fā)商向城市運(yùn)營商、生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變。同時，要積極擁抱科技創(chuàng)新，利用新技術(shù)提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、運(yùn)營效率和服務(wù)水平。例如，通過大數(shù)據(jù)分析了解客戶需求，精準(zhǔn)定位產(chǎn)品；利用智能化設(shè)備打造智慧社區(qū)，提升居民生活體驗(yàn)；采用綠色建筑技術(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，打造可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

新時代房地產(chǎn)市場的邏輯已逐漸清晰，政策信號明確指向了未來十年的紅利機(jī)會。無論是從需求端的人口流動與城鎮(zhèn)化機(jī)遇，還是供給端的土地改革與城市更新變革，亦或是多元化的投資機(jī)會，都為房地產(chǎn)行業(yè)參與者提供了廣闊的發(fā)展空間。但也需認(rèn)識到，行業(yè)轉(zhuǎn)型與變革帶來的不僅是機(jī)遇，還有挑戰(zhàn)。只有順應(yīng)政策導(dǎo)向，積極創(chuàng)新求變，才能在新時代的房地產(chǎn)市場中把握紅利，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。