恒大物業(yè)隱憂：核數(shù)師拒簽、壞賬懸頂 資產(chǎn)質(zhì)量清理成關(guān)鍵！在缺乏母公司支持和市場(chǎng)信任重建的漫長(zhǎng)過程中，恒大物業(yè)未來能否實(shí)現(xiàn)健康增長(zhǎng)，將取決于資產(chǎn)質(zhì)量清理、合規(guī)結(jié)構(gòu)重塑以及市場(chǎng)信心恢復(fù)的實(shí)際進(jìn)展。

在中國(guó)恒大面臨清盤的情況下，恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司于8月29日發(fā)布了2025年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。這份成績(jī)單顯示出一定的業(yè)務(wù)韌性：營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)6.9%至66.47億元，在管面積增至5.96億平方米。然而，毛利率與凈利率雙雙下滑，核數(shù)師拒絕發(fā)表審核意見，給公司帶來尷尬局面。

貿(mào)易應(yīng)收賬款原值處于高位，資金鏈承受巨大壓力。中期報(bào)告顯示，盡管基礎(chǔ)盤依然穩(wěn)定，但關(guān)聯(lián)方遺留的巨額壞賬、品牌信任危機(jī)及增長(zhǎng)路徑斷裂等深層危機(jī)，仍是其難以迅速擺脫的桎梏。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，恒大物業(yè)在2025年上半年維持了業(yè)務(wù)的基本盤。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.47億元，同比增長(zhǎng)6.9%；物業(yè)管理服務(wù)收入占比84.7%，是其絕對(duì)核心。在管面積凈增4100萬(wàn)平方米，顯示規(guī)模仍在擴(kuò)張。然而，財(cái)報(bào)中的“紅色警報(bào)”不容忽視。

最直接的信號(hào)來自于核數(shù)師。公告明確寫道：“核數(shù)師并不發(fā)表審核意見?！边@一舉動(dòng)在香港資本市場(chǎng)極為罕見且嚴(yán)厲，意味著基于目前的審閱程序，無(wú)法保證這份財(cái)報(bào)的真實(shí)性與完整性，其中可能隱藏著未發(fā)現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)。

截至6月30日，恒大物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收賬款原值高達(dá)58.83億元，累計(jì)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備達(dá)30.41億元，減值率高達(dá)51.7%。這意味著超過一半的應(yīng)收賬款可能永遠(yuǎn)無(wú)法收回。賬齡超過三年的第三方應(yīng)收賬款凈值同比增長(zhǎng)23.4%。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，關(guān)聯(lián)方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致物業(yè)板塊現(xiàn)金流緊張，盈利性受損。這筆巨額壞賬不僅侵蝕利潤(rùn)，還使恒大物業(yè)陷入“凈流動(dòng)負(fù)債”狀態(tài)，現(xiàn)金流面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。盡管公司總負(fù)債有所下降，無(wú)銀行借款，資產(chǎn)負(fù)債表看似干凈，但高達(dá)14億元的無(wú)形資產(chǎn)（包括商譽(yù)和客戶關(guān)系）在母公司品牌崩塌的背景下，實(shí)際價(jià)值存疑。