恒大物業(yè)隱憂：核數(shù)師拒簽、壞賬懸頂 資產(chǎn)質(zhì)量清理成關(guān)鍵！在缺乏母公司支持和市場信任重建的漫長過程中，恒大物業(yè)未來能否實現(xiàn)健康增長，將取決于資產(chǎn)質(zhì)量清理、合規(guī)結(jié)構(gòu)重塑以及市場信心恢復的實際進展。

在中國恒大面臨清盤的情況下，恒大物業(yè)集團有限公司于8月29日發(fā)布了2025年上半年的業(yè)績報告。這份成績單顯示出一定的業(yè)務韌性：營業(yè)收入同比增長6.9%至66.47億元，在管面積增至5.96億平方米。然而，毛利率與凈利率雙雙下滑，核數(shù)師拒絕發(fā)表審核意見，給公司帶來尷尬局面。

貿(mào)易應收賬款原值處于高位，資金鏈承受巨大壓力。中期報告顯示，盡管基礎(chǔ)盤依然穩(wěn)定，但關(guān)聯(lián)方遺留的巨額壞賬、品牌信任危機及增長路徑斷裂等深層危機，仍是其難以迅速擺脫的桎梏。

從財務數(shù)據(jù)看，恒大物業(yè)在2025年上半年維持了業(yè)務的基本盤。公司實現(xiàn)營業(yè)收入66.47億元，同比增長6.9%；物業(yè)管理服務收入占比84.7%，是其絕對核心。在管面積凈增4100萬平方米，顯示規(guī)模仍在擴張。然而，財報中的“紅色警報”不容忽視。

最直接的信號來自于核數(shù)師。公告明確寫道：“核數(shù)師并不發(fā)表審核意見?！边@一舉動在香港資本市場極為罕見且嚴厲，意味著基于目前的審閱程序，無法保證這份財報的真實性與完整性，其中可能隱藏著未發(fā)現(xiàn)的重大風險。

截至6月30日，恒大物業(yè)貿(mào)易應收賬款原值高達58.83億元，累計計提的壞賬準備達30.41億元，減值率高達51.7%。這意味著超過一半的應收賬款可能永遠無法收回。賬齡超過三年的第三方應收賬款凈值同比增長23.4%。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，關(guān)聯(lián)方債務的風險導致物業(yè)板塊現(xiàn)金流緊張，盈利性受損。這筆巨額壞賬不僅侵蝕利潤，還使恒大物業(yè)陷入“凈流動負債”狀態(tài)，現(xiàn)金流面臨嚴峻挑戰(zhàn)。盡管公司總負債有所下降，無銀行借款，資產(chǎn)負債表看似干凈，但高達14億元的無形資產(chǎn)（包括商譽和客戶關(guān)系）在母公司品牌崩塌的背景下，實際價值存疑。

面對困境，恒大物業(yè)正嘗試多措并舉以維持運營穩(wěn)定。第三方業(yè)務拓展被視為“去恒大化”的關(guān)鍵。2025年中期業(yè)績顯示，非住宅類項目在新增在管面積中占比達59%。業(yè)內(nèi)專家提醒，當前物業(yè)市場競爭激烈，恒大品牌所受的負面牽連仍將持續(xù)影響其外拓能力。

另一方面，服務質(zhì)量提升與收費難之間的矛盾依然突出。各地物業(yè)費指導價限制與空置房減免政策，使公司難以通過提價轉(zhuǎn)嫁成本。業(yè)主因關(guān)聯(lián)方風波導致繳費意愿降低，進一步加劇收繳壓力。公司試圖通過“家園煥新”、智慧升級等方式提升體驗，但在收入受限的背景下，這類投入反而可能短期內(nèi)加劇利潤壓力。

值得注意的是，恒大物業(yè)目前無銀行借款，資產(chǎn)負債率為零，這一點被視為其最大安全墊。恒大物業(yè)現(xiàn)金及等價物約27.78億元，雖可緩解短期償債壓力，但面對高額應收賬款與凈流動負債狀態(tài)，現(xiàn)金流安全仍岌岌可危。