最近上海中介的朋友圈快被刷爆了，8月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到19912套，同比去年增長超過11%。更令人驚訝的是，8月30日單日成交1103套，創(chuàng)下三個月來的新高。這一數(shù)據(jù)引發(fā)了人們的疑問：上海樓市是否真的熱起來了？那些觀望已久的房東是否會開始坐地起價？

8月前三個周日均成交約600套，但“滬六條”新政實施后，當(dāng)周日均成交直接升至710套。房產(chǎn)交易熱線接聽量也顯著增加，新政發(fā)布后的4小時內(nèi)接聽量比上周同期翻了一倍多。

這波熱度并非偶然，主要得益于政策的推動。其中最引人注目的是外環(huán)外限購政策的松綁，滬籍家庭和繳滿一年社保的非滬籍家庭在外環(huán)外買房不再限制套數(shù)。以前賣家必須先賣掉現(xiàn)有房子才能再買新房，現(xiàn)在可以直接下單，置換節(jié)奏明顯加快。

信貸政策也有所調(diào)整，二套房商貸利率最低降至首套房水平，一套500萬的房子月供能節(jié)省數(shù)百元。公積金政策更加靈活，余額可用于首付且不影響貸款額度，購買綠色建筑的首套房最高可貸到216萬。

回顧歷史數(shù)據(jù)，上海樓市波動頻繁。2021年成交量暴跌，2022年跌至15.8萬套的谷底，2024年又反彈至24.2萬套。政策放松時市場回暖，收緊時則冷卻。

類似的情況發(fā)生在2024年5月“滬十條”出臺后，6月二手房成交量飆升至2.6萬套。但那次熱度集中在中環(huán)內(nèi)，而這次外環(huán)外成交量環(huán)比增長20%，寶山、嘉定、青浦等地成為主力。這表明政策精準(zhǔn)滿足了剛需和改善型家庭的需求。

市場回暖后，中介忙碌起來。一些外環(huán)外的房東悄悄撤下降價牌，甚至試探性加價。但市區(qū)老破小掛牌半年仍無人問津，這種分化特別明顯：帶學(xué)區(qū)的次新房看房量大增，無電梯的老房子依舊冷清。

此外，置換鏈條也開始活躍。外環(huán)外的房東賣掉舊房，換購中外環(huán)的三房；中外環(huán)的房東則趁機(jī)置換到內(nèi)環(huán)，形成了完整的升級鏈條。

然而，這波熱度中既有真實需求釋放，也有政策催動的“虛火”。單日1100多套的成交中，有多少是剛需，多少是房東趁政策窗口期置換，還需進(jìn)一步觀察。歷史經(jīng)驗表明，高位接盤者往往難以解套。

當(dāng)前上海樓市已不再是“閉眼買都漲”的時代，而是“精準(zhǔn)打擊”時代。同樣是外環(huán)外，靠近地鐵、有好學(xué)校的板塊才能跑贏大盤；品質(zhì)差的房子降價未必有人要，品質(zhì)好的房子稍微讓利就被搶購。這不是全面回暖，而是結(jié)構(gòu)性行情。

上海出生率較低，2023年為3.95‰，2024年回升至4.75‰，遠(yuǎn)低于十年前水平。沒有足夠的人口支撐，樓市很難出現(xiàn)普漲。當(dāng)前的成交熱潮更多是積壓需求的集中釋放，未必持久。

歸根結(jié)底，房子是用來住的。8月的數(shù)據(jù)背后，是無數(shù)家庭的置換夢想。政策松綁使這些夢想更容易實現(xiàn)，但買房需謹(jǐn)慎，適合別人的不一定適合自己。