日本“萬達”，為何能年入千億日元？
在日本，有一家“低調(diào)的大地主”——UR都市機構(gòu)（UR都市機構(gòu)／Urban Renaissance Agency）。它在全國自持可出租住房約73萬戶，覆蓋從北海道到九州的主要城市與新區(qū)。若按“每戶兩人”粗略估算，UR僅服務(wù)全日本3%～4%的租房人口，看似并不驚人；但由于房源全部為自有產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一建設(shè)與運營、現(xiàn)金流穩(wěn)定且可規(guī)模化管理，這個體量足以每年貢獻數(shù)千億日元的租金收入，長期穩(wěn)扎穩(wěn)打。
很多在日本工作多年的本地人也對UR頗有好感：房子不花哨，卻可靠、平價、規(guī)則清晰。有人把它類比為中國的“萬達、保利、萬科”，但區(qū)別在于——UR“不賣，只租”，并且?guī)е鴿夂竦墓矊傩浴?/p>
UR的根基是“國有背景”。它前身為“日本住宅公團”等國家住房開發(fā)機構(gòu)，2004年改組為UR都市機構(gòu)，受日本國土交通省監(jiān)管，性質(zhì)為政府法人而非上市公司。它的職責并不是單一的“建房收租”，而是以“都市再生”為軸心，涵蓋土地整備與再開發(fā)、住房建設(shè)與翻新、技術(shù)研究（低碳、抗震、智慧城市實驗）、社區(qū)運營（適老化、公共空間管理），以及與民間企業(yè)的協(xié)作開發(fā)。
正因為立場與使命不同，UR具備幾乎不可復(fù)制的“強勢起點”：
拿地與更新的制度優(yōu)勢：可從國家或地方政府獲取地塊，主導(dǎo)老舊“團地”（可理解為日本版的成片小區(qū)）更新與新城區(qū)開發(fā)；
產(chǎn)建運一體化：自行規(guī)劃、建設(shè)、持有與招租，形成完整閉環(huán)；
穩(wěn)健的現(xiàn)金流：以租養(yǎng)改，依靠長期持有的規(guī)模效應(yīng)降低單戶成本，支撐持續(xù)翻新與高頻維護。
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