房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期來臨！

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2025-10-23 15:26:29 今日頭條

房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期來臨。2025年前三季度，全國新建商品房銷售額定格在6.3萬億元，同比下降7.9%，且降幅較1-8月進一步擴大0.6個百分點。這一數(shù)據(jù)背后，是銷售端持續(xù)承壓的嚴峻現(xiàn)實：銷售面積同步下降5.5%至6.58億平方米，其中住宅銷售面積降幅達5.6%，9月單月銷售額同比跌幅更是擴大至12.4%。

市場分化態(tài)勢尤為顯著。一線城市雖表現(xiàn)出相對韌性，但北京、上海9月新房價格環(huán)比仍分別下跌0.3%和0.4%；二三線城市深陷調整泥潭，合肥、南通等長三角城市房價跌幅居前，三四線城市去化周期高達47.6個月，遠超12個月的合理區(qū)間。更值得警惕的是存量壓力的持續(xù)攀升，截至6月末全國商品房待售面積達7.69億平方米，房企手中存量資產(chǎn)規(guī)模更是高達70萬億元，現(xiàn)房庫存占比已超30%。

與銷售端的頹勢形成對比的是供給端的邊際變化：前三季度新開工、竣工面積降幅均出現(xiàn)收窄，顯示出政策托底下行業(yè)供給結構的初步調整，但尚未能扭轉市場下行慣性。

二、深層歸因：多重矛盾交織引發(fā)行業(yè)重構

房地產(chǎn)行業(yè)的深度調整并非短期波動，而是供需逆轉、信心崩塌與政策約束多重因素共振的結果。

供需關系的根本性逆轉是調整的核心邏輯。歷經(jīng)二十余年發(fā)展，市場已從供不應求轉為供大于求，投資性需求基本退出歷史舞臺。人口結構的變遷加劇了這一趨勢：20-35歲購房主力人群較十年前縮減5600萬，城鎮(zhèn)化率接近70%閾值，新增需求持續(xù)萎縮。與此同時，三四線城市過度開發(fā)導致總量過剩，70%的庫存集中于此，而需求端已轉向改善型主導，低質剛需盤形成大量無效供給，供需錯配矛盾突出。

信心缺失的負反饋循環(huán)進一步放大了市場壓力。房價持續(xù)下跌打破了"房產(chǎn)保值"的傳統(tǒng)認知，北京海淀部分房源跌幅超40%，廣州二手房均價年降12.6%，強化了居民的資產(chǎn)縮水預期。上海財經(jīng)大學調查顯示，僅28.2%的消費者認為當前是購房好時機，43.2%的年輕人更傾向租房，二手房平均掛牌時間已超180天。這種"買后即虧"的心理形成了"觀望情緒-需求收縮-價格下跌"的惡性循環(huán)，即便北京租售比低至1:500，仍難以刺激購房需求。

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