10月30日晚間，萬科A公布2025年三季報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，該公司在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。今年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，權(quán)益凈虧損280.2億元。

公司在各方及大股東支持下全力保障隊(duì)伍、財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，改革化險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。同時，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢及資金局面仍較緊張，債務(wù)償還面臨較大壓力。

億翰智庫分析師認(rèn)為，未來一段時間，萬科仍將承受一定壓力，預(yù)計(jì)其會繼續(xù)采取多方面措施，注重債務(wù)去化及結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以緩解流動性壓力，推動企業(yè)走向更穩(wěn)健的發(fā)展軌道。萬科將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦措施，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時補(bǔ)充流動性。除經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流外，公司將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，爭取增量流動性機(jī)會。

根據(jù)財(cái)報(bào)，第三季度公司營業(yè)收入為560.65億元，同比下降27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損160.69億元。對于第三季度歸母凈利潤虧損，萬科解釋主要原因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。報(bào)告期內(nèi)，公司共計(jì)提或因合并范圍變動而增加的各類減值準(zhǔn)備合計(jì)93.68億元，轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)銷各類減值準(zhǔn)備合計(jì)17億元，計(jì)提減值準(zhǔn)備減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約83.09億元。

業(yè)績毛利率仍在低位，一定程度上與過往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算有關(guān)。從第三方監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，萬科銷售面積排名比銷售金額的名次要略微靠前。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-9月，萬科銷售面積770.5萬平方米，位居全國房企銷售面積榜單第3位；前9個月，其以1002.9億元的銷售額排在銷售榜單第6位。這可能與供貨結(jié)構(gòu)、所在區(qū)域市場環(huán)境及公司銷售戰(zhàn)術(shù)等因素有關(guān)。當(dāng)前行情下，除非是核心城市核心項(xiàng)目，一些項(xiàng)目銷售不佳情況下，往往會通過以價(jià)換量的方式換取銷售業(yè)績，但這種做法可能會侵蝕利潤。

萬科之所以采取這樣的策略，是因?yàn)樾枰ㄟ^維持一定規(guī)模的銷售量來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并在此基礎(chǔ)上完成債務(wù)償還，保持公開市場的信用。截至三季報(bào)披露日，萬科已完成288.9億元公開債務(wù)的償還。就如何應(yīng)對后續(xù)到期債務(wù)壓力，萬科管理層表示，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。

在融資端，萬科繼續(xù)獲得各類金融機(jī)構(gòu)支持。除股東借款外，今年前三季度合并報(bào)表范圍內(nèi)，萬科新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個基點(diǎn)。大股東深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平。

長期來看，公司在投資上將堅(jiān)持量入為出策略，在拿地時會強(qiáng)調(diào)資源的質(zhì)量，看其能否給公司經(jīng)營及業(yè)務(wù)帶來持續(xù)的改善。發(fā)布三季報(bào)之前，萬科、成都潤弘投資聯(lián)合體以3.16億元的總價(jià)競得成都郫都區(qū)2宗涉宅用地。同一日，萬科旗下企業(yè)還以2.13億元的底價(jià)獲得徐州銅山區(qū)一宗地。公司將一方面以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機(jī)會，另一方面通過資源盤活方式轉(zhuǎn)化一部分土地，以改善現(xiàn)有資源結(jié)構(gòu)和分布。

盡管萬科業(yè)績承壓、今年供貨總量不多，但部分項(xiàng)目仍不乏亮點(diǎn)。今年1-9月，廣州理想花地項(xiàng)目銷售套數(shù)和金額均為廣州主城區(qū)第一。國慶“黃金周”假期，萬科實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額47.7億元，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購目標(biāo)。10月18日，位于上海淮海中路的“高福云境”項(xiàng)目首次開盤，該樓盤25套總價(jià)1.3億元至1.7億元房源全部售罄，銷售額超過全上海該總價(jià)段的成交總額。

開源證券分析師指出，目前萬科業(yè)績?nèi)猿惺芤欢▔毫?，后續(xù)應(yīng)關(guān)注該公司資產(chǎn)盤活進(jìn)展及股東對其的支持。在做好銷售與交付基礎(chǔ)上，萬科通過盤活存量、持續(xù)調(diào)整業(yè)務(wù)板塊、組織內(nèi)部展開變革等進(jìn)行“健體瘦身”。萬科管理層坦陳，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展過程中沉淀了部分難以在短期變現(xiàn)的資源，面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科尤為重要。

依據(jù)各類支持性政策，公司形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法。大宗資產(chǎn)交易、出售庫存股等即是其中的重要途徑。萬科下半年將上海金橋一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，該項(xiàng)目的出售成功有助于其快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。6月份，萬科通過集中競價(jià)交易方式完成所有A股庫存股的出售，共回籠資金約4.79億元。雖然清倉庫存股在價(jià)格上有所折損，但畢竟為萬科快速補(bǔ)充了流動資金，以應(yīng)對債務(wù)到期的壓力。

轉(zhuǎn)讓冰雪業(yè)務(wù)板塊成為其業(yè)務(wù)調(diào)整的一個組成部分。8月底，萬科將旗下冰雪相關(guān)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)予中旅國際，中旅國際聯(lián)合中旅資本、吉林省旅控集團(tuán)收購了萬科旗下吉林省松花湖國際度假區(qū)及北京萬冰雪體育有限公司。此外，公司還借助各地土地收儲政策盤活存量資源。9月8日，福州高新區(qū)官方回應(yīng)已與萬科簽訂收儲協(xié)議收回福州高新區(qū)150畝地塊。該地塊是萬科在2013年1月競得，因長期未建，擱置已達(dá)12年。

今年前三季度，萬科共完成19個項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6 億元，同時積極探索存量資產(chǎn)盤活路徑，累計(jì)盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億元。值得一提的是，萬科還在打通經(jīng)營業(yè)務(wù)“投、融、管、退”模式閉環(huán)，以推動業(yè)務(wù)得以有效運(yùn)轉(zhuǎn)。打通經(jīng)營業(yè)務(wù)與資金流轉(zhuǎn)這任督兩脈，萬科主要通過推進(jìn)商業(yè)、公寓、物流三類REITs；深化與機(jī)構(gòu)投資者的交易和合作，持續(xù)推動Pre-REITs基金擴(kuò)募；以及加強(qiáng)與政府存量盤活政策相結(jié)合，創(chuàng)新資產(chǎn)交易方式等措施來實(shí)施。

為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，支持戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營實(shí)現(xiàn)，萬科在第三季度還對組織架構(gòu)進(jìn)行了變革。主要調(diào)整著眼于強(qiáng)化總部定位與職能，精簡地區(qū)公司管理層級，整合事業(yè)部資源，目前該項(xiàng)工作仍在推進(jìn)。減少管理層級將縮短決策鏈條，對資源進(jìn)行集中管理和統(tǒng)一調(diào)度，可提高萬科運(yùn)營效率，加強(qiáng)對市場的敏感度和應(yīng)對能力。開源證券分析師認(rèn)為，萬科在穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需時間。