而狂熱背后,是越南房地產(chǎn)市場積弊已久的結(jié)構(gòu)性矛盾。從供給端來看,市場呈現(xiàn)出嚴(yán)重的“冷熱不均”:高價商業(yè)住宅占比達(dá)42%,而工薪階層可負(fù)擔(dān)的社會住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺。河內(nèi)2021至2025年僅新增1.73萬套社會住房,卻要面對超過20萬名符合申請條件的居民,供需缺口高達(dá)90%以上,導(dǎo)致低收入群體不得不冒著嚴(yán)寒通宵排隊,只為爭奪一套“能關(guān)上門睡覺的地方”。與此同時,土地劃撥緩慢、開發(fā)商利潤微薄等問題,進(jìn)一步抑制了社會住房的開發(fā)積極性,加劇了供需失衡。
需求端的剛性增長與資本炒作的疊加,更讓房價居高不下。越南正處于快速城市化階段,每年1.5個百分點的城市化率帶來大量進(jìn)城人口,年輕一代的住房需求持續(xù)釋放;而基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入,也客觀上提升了部分區(qū)域的房產(chǎn)價值。但值得警惕的是,這波上漲缺乏堅實的產(chǎn)業(yè)支撐,被外界質(zhì)疑為“虛假繁榮”——與中國樓市依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)控與真實需求三方發(fā)力的穩(wěn)健模式不同,越南經(jīng)濟(jì)過度依賴出口,制造業(yè)與服務(wù)業(yè)對樓市的支撐力不足,房價漲幅遠(yuǎn)超居民收入增長速度,胡志明市房價與居民年收入比已高達(dá)23:1。
面對市場亂象與潛在風(fēng)險,越南政府已開始發(fā)力調(diào)控。2025年推出的“房地產(chǎn)市場平衡框架”,通過延長項目審批周期、調(diào)整房貸結(jié)構(gòu)等措施遏制投機(jī),同時啟動“中產(chǎn)公寓計劃”,以低息貸款支持剛需購房。財政部更提議建立線上搖號系統(tǒng),替代“先到先得”的排隊模式,讓住房保障擺脫“體力競爭”。但這些政策能否破解核心的供需矛盾,仍有待觀察。