博主：2026年房?jī)r(jià)迎三大轉(zhuǎn)變 分化與理性成主旋律！2018年中國(guó)樓市異?；鸨?，商品房銷售額和均價(jià)均創(chuàng)歷史新高，人們購房熱情高漲。然而，馬云卻預(yù)言八年后中國(guó)最便宜的就是房子，房?jī)r(jià)會(huì)像蔥價(jià)一樣低，當(dāng)時(shí)大多數(shù)人只當(dāng)這是玩笑話。

到了2026年，“十五五”規(guī)劃即將啟動(dòng)，樓市風(fēng)向已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，即將迎來三大關(guān)鍵變化。馬云當(dāng)年的“房?jī)r(jià)如蔥”預(yù)言是否能實(shí)現(xiàn)呢？

這幾年，總有人提起馬云2017年的預(yù)言：“8年后房子或許會(huì)成為最便宜的東西”。當(dāng)時(shí)許多人誤解為房?jī)r(jià)將全面暴跌至大蔥價(jià)格，但其實(shí)他想表達(dá)的是，房子那種“不愁賣、隨便漲價(jià)”的稀缺性會(huì)逐漸消失，并非所有房子都變得一文不值。

隨著時(shí)間的發(fā)展，到2025年，這一趨勢(shì)已非常明顯。全國(guó)許多城市的二手房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌41個(gè)月，前三季度跌幅達(dá)5.79%。不過，如果租金收益率能穩(wěn)住2.5%，房?jī)r(jià)就很難再繼續(xù)下跌。不同城市、不同板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)早已分化。

2026年是馬云預(yù)言的關(guān)鍵年份，這一年房?jī)r(jià)的變化更多由居住需求和市場(chǎng)規(guī)律決定。這種變化最直觀的表現(xiàn)就是不同地方的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面，核心在于租金能否支撐房?jī)r(jià)。

例如上海張江和成都高新區(qū)這些一線和強(qiáng)二線城市的核心板塊，房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，一年漲跌幅在±3%左右，部分戶型好、位置佳的房子甚至還能小幅上漲。這些地方的租金收益率能穩(wěn)定在2%到2.5%之間，租出去的錢足以覆蓋八成以上的月供。租客多為附近企業(yè)的員工，收入穩(wěn)定，租房需求實(shí)際。

2025年三季度時(shí)，成都高新區(qū)租金收益率回升到2%，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)隨即止跌。上海張江一套100平米的房子，每月租金可達(dá)8000元，供需平衡。而弱二線和三四線城市的情況則完全不同，房?jī)r(jià)仍在持續(xù)下跌，跌幅在3%到8%之間。特別是那些文旅項(xiàng)目和資源枯竭的城市，租金收益率不足1%，房?jī)r(jià)跌至“千元一平米”的水平。根本原因是人口外流，房子無人居住自然貶值。這些地方的新房庫存充足，二手房掛牌時(shí)間長(zhǎng)，很多房子成了“賣不掉也租不出”的燙手山芋。

如今，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。95后剛需買房更看重便捷性和舒適度，上班路程不超過30分鐘，小區(qū)有健身設(shè)施和便利店，總價(jià)適中即可。35到50歲的改善族則更關(guān)注租金能否覆蓋月供、物業(yè)質(zhì)量和戶型實(shí)用性，不再盲目追漲。

租房市場(chǎng)越來越重要，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將突破3.8萬億元，一線城市中超過45%的年輕人選擇長(zhǎng)期租房。品牌長(zhǎng)租公寓占比達(dá)到20%，提供“拎包入住”和“定期保潔”等服務(wù)，租房與買房的居住體驗(yàn)差距縮小。

房子的投資屬性減弱，靠炒房暴富的時(shí)代已經(jīng)過去。2026年買房子投資，年收益2%-3%已是不錯(cuò)的選擇，與銀行理財(cái)產(chǎn)品相當(dāng)。二手房掛牌量可能突破950萬套，有些租金低的地方，房子掛半年都賣不出去，能否順利出售比房?jī)r(jià)下跌更讓人擔(dān)憂。

現(xiàn)在房子的價(jià)值取決于居住品質(zhì)。同一區(qū)域里，租金收益率2.5%以上的好房子與收益率不足1%的差房子，價(jià)格相差25%。家庭資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比從2017年的65%降至50%以下，大家紛紛將閑置的差房子換成核心區(qū)的好房子，追求穩(wěn)定。

回顧馬云的預(yù)言，雖然不能說完全準(zhǔn)確，但大方向是對(duì)的。房子不再稀缺，投資屬性下降，不同地方房?jī)r(jià)分化，這些都符合他“房子回歸居住本質(zhì)”的判斷。只是他所說的“便宜”比較籠統(tǒng)，核心城市因產(chǎn)業(yè)和人口支撐，房?jī)r(jià)沒有預(yù)期中的大幅下跌。

對(duì)普通購房者而言，2026年買房需要更加理性。剛需族應(yīng)選擇租金收益率2%以上、人口持續(xù)流入的城市主城區(qū)，挑選小戶型，重點(diǎn)考慮房屋的流通性和居住便利性。改善族則可以將“租金覆蓋六成以上月供”作為標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注物業(yè)管理和綠化等長(zhǎng)期價(jià)值，不必過于在意短期房?jī)r(jià)波動(dòng)。投資者要避開租金收益率低于1.5%的區(qū)域，優(yōu)質(zhì)住宅可以作為穩(wěn)定的收租資產(chǎn)配置，但不要再指望通過房?jī)r(jià)上漲獲利。

2026年的這些房?jī)r(jià)變化不僅印證了馬云預(yù)言的核心邏輯，還表明樓市從過去的瘋狂投機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的理性消費(fèi)。未來樓市的關(guān)鍵詞將是分化、實(shí)用和現(xiàn)金流，房子最終會(huì)回歸其本質(zhì)——一個(gè)用來居住的商品。