這是個(gè)可能影響7.5億人的大事。2月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，最引人注目的新提法是“新建住宅要推廣街區(qū)制”，“已建成的住宅小區(qū)要逐步打開”。某門戶網(wǎng)站所做的調(diào)查顯示，七成多的網(wǎng)友明確表示“不支持”，“人身財(cái)產(chǎn)等安全問題”成了網(wǎng)友最擔(dān)心的問題。還有八成網(wǎng)友認(rèn)為，封閉小區(qū)逐步打開以后，“業(yè)主應(yīng)該獲賠”。與之形成鮮明對(duì)比的是，“單位大院對(duì)外開放”得到了絕大多數(shù)網(wǎng)友的支持。

其實(shí)仔細(xì)看這份《意見》，出發(fā)點(diǎn)還是好的。“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的目的是“實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用”，樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。其實(shí)就是一個(gè)詞：治堵。

出發(fā)點(diǎn)和目的正確，不等于能夠在實(shí)際中實(shí)施。首先是物權(quán)的問題。已經(jīng)建成的住宅小區(qū)，是業(yè)主花錢購買的私有財(cái)產(chǎn)，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的道路，使用權(quán)歸全體業(yè)主公用，受憲法和法律保護(hù)。沒有義務(wù)對(duì)外開放，政府無權(quán)干預(yù)。

在海外，美國(guó)1977年出臺(tái)的《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》以及制定出來的“第二代”物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，住宅小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)，就是為小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同擁有、共同管理的難以分割的共有財(cái)產(chǎn)，連小區(qū)的車位都不存在二次銷售的問題。因此，這部分建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。

但在海外很多國(guó)家，并不存在中國(guó)這種典型的“封閉式小區(qū)”。

澳大利亞大多數(shù)住房，都是每家每戶的House，每家都是一個(gè)獨(dú)立的街道號(hào)碼?？拷兄行牡牡胤?，會(huì)有居民樓，這時(shí)候可能會(huì)一個(gè)樓里幾十個(gè)住戶，會(huì)有門牌號(hào)，但是每棟樓還是有自己的街道號(hào)碼，并不是在一個(gè)封閉的小區(qū)里。

美國(guó)最普遍的居民區(qū)類型是低密度別墅區(qū)，房產(chǎn)項(xiàng)目以單獨(dú)的一家一戶為主，與中國(guó)的高樓小區(qū)沒有太多可比性。在老城區(qū)，大一點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占一個(gè)街區(qū)，但路網(wǎng)比中國(guó)城市的密度大，街區(qū)面積比中國(guó)平均小區(qū)面積要小一些。另外，美國(guó)工業(yè)時(shí)代流行一種“公司鎮(zhèn)”，工廠、辦公樓、員工、住宅、學(xué)校、公園、商店等滿足員工日常所需的設(shè)施一體化小鎮(zhèn)，一般建在郊區(qū)，從布局上看也有路網(wǎng)，并非封閉式的小區(qū)。

在巴西，一個(gè)小區(qū)大多1——5棟樓，幾十到一兩百套公寓，太多了無法管理，容易進(jìn)劫匪。門衛(wèi)幾乎認(rèn)識(shí)每個(gè)人，外人除非得到小區(qū)住戶確認(rèn)，否則禁止進(jìn)入。小區(qū)都有有免費(fèi)健身房、游泳池、party房，烤肉亭。小區(qū)物業(yè)雖是雇的權(quán)力很大，小區(qū)內(nèi)很多禁止干的事，違反了罰錢，是業(yè)委會(huì)授予的權(quán)力。巴西這種低密度小區(qū)，類似中國(guó)很多大城市周邊的低密度高檔住宅區(qū)，并非典型小區(qū)。

在日本，也沒有類似中國(guó)小區(qū)的概念，大多數(shù)是屬于住宅區(qū)。東京雖然從表面上看來密密麻麻的都是房子，但其間的細(xì)小道路卻布滿了整個(gè)畫面以至于很難分辨。日本住宅區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)分散趨勢(shì)，城市郊區(qū)已是居住小區(qū)建設(shè)的主要部位，這主要是因?yàn)榧彝テ嚨钠毡?，公路網(wǎng)絡(luò)的遍及，建設(shè)管理的有序，使交通問題并不由于住宅的地處城郊而顯得突出。住宅區(qū)建設(shè)處處考慮到“以人為本”的原則。整個(gè)小區(qū)建設(shè)充分考慮居民的方便，如小區(qū)的水、電、氣、交通道路提前建設(shè)，又如住宅一般為現(xiàn)房出售，房屋各類功能齊備，貫徹住宅房“舒適、安全、方便”的設(shè)計(jì)原則。一切設(shè)備、功能和裝飾均一次到位，以方便用戶。

在倫敦，以街區(qū)為單位，形成了很多著名的商圈。如卡納比購物街區(qū)（Carnaby），它臨近牛津街，由13條街道和小巷組成，其中包括最著名的卡納比街（Carnaby Street）?？{比區(qū)擁有150間風(fēng)格獨(dú)特的店鋪和超過50家餐廳酒吧?？{比街區(qū)在17世紀(jì)建成，但變成購物區(qū)卻是在1958年第一家服裝精品店His Clothes開張之后的事。而后，一大批獨(dú)立設(shè)計(jì)師和品牌選擇在這里開店。當(dāng)時(shí)風(fēng)行的地下?lián)u滾音樂酒吧的也紛紛落戶于此，讓這一街區(qū)一度成為了嬉皮士的 聚集地，披頭士、滾石樂隊(duì)和The Who等英倫搖滾巨星都在這里初嘗成功的滋味。

綜上所述，由于發(fā)展理念、文化背景、經(jīng)濟(jì)模式等方面的不同，海外很多國(guó)家并沒有大規(guī)模營(yíng)建“封閉式小區(qū)”的歷史，因此在當(dāng)今也沒有這些包袱。

與中國(guó)動(dòng)不動(dòng)就建二三十層的高樓小區(qū)不同，這類樓房在海外很多國(guó)家屬于政府安置房或貧困居民區(qū)的象征。高樓、封閉，類似集中營(yíng)的居住環(huán)境被冠以高大上的名稱，就可以稱之為“名盤”，實(shí)際上是對(duì)生活環(huán)境及舒適度的扭曲解讀與概念傾注。講個(gè)笑話：2013年，剛來南京一天的法國(guó)人Royer就“攤上了大事”?？粗矍靶^(qū)里91幢長(zhǎng)得一模一樣的樓房，他找不到家了！朋友電話聯(lián)系不上，想找小區(qū)保安問問路，可不會(huì)中文，保安不懂英語，手腳比劃半天對(duì)方也沒明白他什么意思，這個(gè)老外急得坐在小區(qū)大門口哭了起來?？梢娺@類千人一面的小區(qū)并非海外所流行。

海外生活區(qū)或住宅區(qū)的物業(yè)管理水平也不是目前大多數(shù)中國(guó)小區(qū)可以比擬的。如：美國(guó)的開發(fā)商或者業(yè)一般只聘用知名度比較高的物業(yè)管理企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格管理是比較嚴(yán)格的，比如在加利福尼亞州，規(guī)定取得資質(zhì)的物業(yè)管理公司必須每4年接受45小時(shí)專業(yè)課程的培訓(xùn)教育，才被認(rèn)為主體合格；比如有的管理崗位人員必須取得相應(yīng)的專業(yè)證書，公司管理人員必須持有大學(xué)畢業(yè)證書，有5年工作經(jīng)驗(yàn)，才能取得協(xié)會(huì)頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。

在美國(guó)，約有20%的中小型的公寓實(shí)行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主管理物業(yè)，負(fù)責(zé)人事、財(cái)務(wù)、設(shè)備三大塊具體職責(zé)的政策研討、決定以及修正。同時(shí)，實(shí)行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)委會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)定。

在很多小區(qū)不知業(yè)主委員會(huì)為何物的中國(guó)來說，似乎有點(diǎn)天方夜譚。而為了某些私利，很多地區(qū)卻在阻止業(yè)主委員會(huì)的成立，具體可以搜索相關(guān)新聞。一項(xiàng)政策的制訂與實(shí)施，應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，切忌搞一刀切，而如果想搞一刀切，應(yīng)該從最難以觸及的領(lǐng)域開始，從既得利益者開始。初衷和目的是好的，還要考慮到實(shí)施的難度。打開“封閉小區(qū)”固然對(duì)城市管理和發(fā)展有利，但在現(xiàn)實(shí)情況下，還是應(yīng)該由單位大院等公有背景的小區(qū)開始，逐次推廣。