原標(biāo)題：北京首個老舊小區(qū)“物管會”籌建

廣安門北街20號院“張榜納賢”；西城三年內(nèi)實現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織

昨日，廣安門北街20號院，工作人員入戶宣傳《北京市物業(yè)管理條例》。據(jù)悉，該院啟動籌建“物管會”。新京報記者王嘉寧攝

5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》開始施行，首次明確街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物業(yè)管理委員會。5月2日，西城區(qū)廣內(nèi)街道西便門內(nèi)社區(qū)廣安門北街20號院貼出公告，開始籌建“物管會”。記者探訪發(fā)現(xiàn)，條例實施前，已有楓丹麗舍、勁松北社區(qū)對條例相關(guān)規(guī)定行了探索實踐，后者更以“勁松模式”得到推廣。

新京報訊5月2日一早，《關(guān)于西便門內(nèi)社區(qū)廣安門北街20號院物業(yè)管理委員會委員人選推薦的通知》貼出，組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)組建廣安門北街20號院物業(yè)管理委員會，旨在以“物管會”為核心，牽頭解決該小區(qū)存在的一攬子歷史遺留問題。

“物管會”歸集公共維修資金統(tǒng)一使用

記者從北京市西城區(qū)了解到，將廣安門北街20號院作為首個啟動籌建“物管會”的院落，是由于其情況復(fù)雜。

該院由六家產(chǎn)權(quán)單位于1995年集資建成。廣內(nèi)街道城市管理辦公室田青松介紹，由于居民沒有產(chǎn)權(quán)證，日常生活中面臨困難，如房屋不能交易、無法辦理路側(cè)優(yōu)惠停車。此外，上下水管線、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施老化，也令居民生活不便?！俺闪ⅰ锕軙鋵嵤菫榫用?、產(chǎn)權(quán)單位和居委會搭建了一個法定的平臺，有什么問題大家坐下來解決。”

據(jù)了解，“物管會”擬由居民委員會代表、業(yè)主代表共11人組成。按照條例規(guī)定，物業(yè)管理委員會主任由居民委員會代表擔(dān)任，副主任由居民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任，任期三年。

田青松告訴記者，“物管會”是一個臨時機(jī)構(gòu)，作用之一，是推動產(chǎn)生業(yè)主委員會。“‘物管會’會運(yùn)行三年。三年后，如果還沒有成立業(yè)委會的條件，那么我們會繼續(xù)組建‘物管會’?！?/p>

根據(jù)計劃，5月6日，將正式選舉“物管會”成員，5月中旬，“物管會”組建運(yùn)作。

田青松介紹，社區(qū)正在擬定“問題清單”，為“物管會”正式組建后畫出重點(diǎn)任務(wù)?！笆紫茸尫扛牡轿?，還要把D單元的電梯裝上。”

西城94個失管小區(qū)今年要有居民自治組織

西城區(qū)房管局物業(yè)科科長張玉成告訴記者，西城的小區(qū)大致可分為四類：商品房小區(qū)、保障房小區(qū)、房改房小區(qū)和失管小區(qū)。

其中，失管小區(qū)就是“三無小區(qū)”，無物管、無主管部門、無人防物防。“這些小區(qū)本來有產(chǎn)權(quán)單位，但年代久遠(yuǎn)，一些產(chǎn)權(quán)單位不在了，小區(qū)無人管理?！?/p>

張玉成介紹，今年，西城區(qū)要求社區(qū)和街道，推動全區(qū)94個失管小區(qū)建立“物管會”或者“業(yè)委會”，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三年內(nèi)，實現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織。

探訪楓丹麗舍

部分物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司推動解決停車難供暖難

根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)價須由物業(yè)與業(yè)主依法協(xié)商一致決定。

近日記者探訪海淀區(qū)楓丹麗舍小區(qū)發(fā)現(xiàn)，受益于酬金制物業(yè)管理模式，這里的物業(yè)公司能在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中獲得一部分報酬，從而受到激勵，積極推動解決停車難、供暖不熱等難題。小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量逐漸“質(zhì)價相符”。

物業(yè)繳費(fèi)率上漲物業(yè)企業(yè)酬金就上漲

楓丹麗舍小區(qū)位于北京市海淀區(qū)西三旗地區(qū)，是一個全低層、中大型商業(yè)住宅小區(qū)，擁有住戶1517戶。

小區(qū)如今呈現(xiàn)的“洋房花園”風(fēng)貌，與良好的物業(yè)管理不無關(guān)系。楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會主任趙慶鋒告訴記者，自從小區(qū)物業(yè)采取酬金制模式運(yùn)行后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)步提升。

趙慶鋒說，楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會按年度收費(fèi)率給予物業(yè)公司浮動的物業(yè)服務(wù)管理酬金，每月計提基本酬金5%?！叭绻甓任飿I(yè)繳費(fèi)率在80%以下，實際酬金就是物業(yè)費(fèi)的5%；如果繳費(fèi)率有95%，實際酬金能拿到10%；如果繳費(fèi)率達(dá)到100%，就能拿12%?！?/p>

在楓丹麗舍小區(qū)物業(yè)經(jīng)理王進(jìn)看來，這樣的酬金制模式，也是對物業(yè)公司工作的考核，激勵的政策可以督促物業(yè)積極履行職責(zé)。

業(yè)委會組織、業(yè)主投票確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

趙慶鋒說，此前物業(yè)收費(fèi)低，物業(yè)費(fèi)如何使用全部由物業(yè)公司決定，服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下滑。久而久之，許多業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒有足夠經(jīng)費(fèi)管理服務(wù)，物業(yè)管理問題愈發(fā)嚴(yán)重，形成惡性循環(huán)。

調(diào)漲物業(yè)費(fèi)逐漸成為大多數(shù)業(yè)主的基本共識。“我們當(dāng)時委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)做了一個評估，確定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后，經(jīng)過業(yè)主投票表決決定，確定了2.93元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

在趙慶鋒看來，在確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督物業(yè)管理過程中，業(yè)委會應(yīng)該最大程度地發(fā)揮作用。

推動解決停車難、供暖不熱等難題

小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，目前小區(qū)擁有地面停車位1381個，采取每戶前2輛車停車免費(fèi)、第3輛及以上每輛車每月收150元停車費(fèi)的管理方案，同時對外來車輛每小時收1元停車費(fèi)，避免外來車輛擠占業(yè)主停車資源。

“解決停車難的問題也費(fèi)了很多精力?！壁w慶鋒說，業(yè)委會和物業(yè)反復(fù)與業(yè)主們溝通，最后由房管所、城管部門等多家政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)聯(lián)合執(zhí)法，強(qiáng)制性拆除了全部500多個車位地鎖，騰出了原來全部的1381個停車位。

長期以來，困擾楓丹麗舍業(yè)主的另一個難題是北區(qū)的自來水水管多次爆管，這讓物業(yè)不堪重負(fù)，冬季供熱質(zhì)量逐年下降，許多業(yè)主家冬天室內(nèi)溫度不足15℃。業(yè)委會和物業(yè)一起去溝通磋商。最后，相關(guān)單位及時更換了北區(qū)自來水供水管道和供暖管道。

探訪勁松北社區(qū)

社會力量參與改造閑置空間“勁松模式”盤活了老舊小區(qū)

勁松北社區(qū)始建于上世紀(jì)70年代，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū)，樓齡已有40余年。

2019年8月，勁松北社區(qū)引入社會力量參與老舊小區(qū)改造。居民的家門口逐漸干凈整潔，擁有了可以遛彎鍛煉的小公園，原本閑置的自行車棚，也部分改造成了便民商店和物業(yè)辦公區(qū)。

業(yè)主見證變化：我們的社區(qū)不一樣了

赫紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌次序排開，木質(zhì)圍廊底下，由居民手工制作的風(fēng)車穿成串掛在圍廊頂部。這個勁松西街路側(cè)的小公園，是附近居民的主要休閑場所之一。

物業(yè)負(fù)責(zé)人王永生告訴記者，眼前的這個小公園，是改造的示范區(qū)之一。改造過程中，物業(yè)不斷向居民征求意見，增加了兒童滑梯，塑膠跑道也向南甩了一個彎，以免跑步者打擾居民休息。

勁松西街也是改造項目之一。通過飛線入地等工程，勁松北社區(qū)完成了“硬件”的改造。在沿街門市門面的改造過程中，物業(yè)專門留出了供居民議事用的“美好會客廳”。

家住勁松北社區(qū)127號樓的劉女士見證了社區(qū)變化，“原來幾乎談不上什么美感，改造后，我們的社區(qū)不一樣了?！?/p>

引入社會資本解決數(shù)千萬改造資金缺口

老舊小區(qū)改造面臨的最大困難一直都是資金問題?！霸趧潘梢?、二區(qū)改造中，資金缺口高達(dá)數(shù)千萬元?！眲潘山值莱墙曝?fù)責(zé)人何海軍介紹，政府的投入主要在基礎(chǔ)建設(shè)上，對于居民生活提升類的改造就需要引入社會資本。在改造中，朝陽區(qū)房管局、勁松街道授權(quán)愿景集團(tuán)對社區(qū)閑置低效空間，改造提升進(jìn)行運(yùn)營。

王永生說，2019年入駐之后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民的反饋主要集中在缺少停車位、小區(qū)整體破舊、缺少綠化、衛(wèi)生環(huán)境差、缺少公共空間等幾個方面。推進(jìn)項目的過程中，勁松北社區(qū)采用了“五方聯(lián)動”工作機(jī)制，即區(qū)級統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民議事、企業(yè)運(yùn)作，共同推進(jìn)社區(qū)綜合整治。居民議事的制度也發(fā)揮在物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)定價等方面?！鞍堰@些標(biāo)準(zhǔn)都定下來，我們討論了40多輪?！蓖跤郎f。

閑置空間盤活舊車棚成便民店、辦公區(qū)

209號樓的車棚面積約200平方米，本用來停放居民的自行車，但近年私人自行車越來越少，車棚處于常年閑置的狀態(tài)。如今，車棚的北側(cè)部分改造后出租給了“匠心工坊”便民商店，為居民提供保姆家政、家電清洗、針頭線腦以及配鑰匙、換電池等服務(wù)。

類似的空間盤活項目在勁松北社區(qū)并不是個例，在小公園的中心，原本的設(shè)備房成了居民活動室。疫情發(fā)生之前，社區(qū)里還有消夏市集、跳蚤市場、公益電影。

“居民對我們的服務(wù)應(yīng)該是滿意的，目前，勁松北社區(qū)物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率超過了53%?！蓖跤郎f，接下來社區(qū)還有部分項目陸續(xù)推進(jìn)，“推進(jìn)的方法還是一樣，就是傾聽居民的意見，把服務(wù)做好?！?/p>