6月23日，重慶首個(gè)國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房項(xiàng)目投入使用，地理位置、房租價(jià)格均具優(yōu)勢(shì)，主要面向城市新市民、青年人等群體。作為保障性租賃住房中的“新產(chǎn)品”，其市場(chǎng)效果怎樣，運(yùn)營(yíng)模式怎樣？

國(guó)家層面從2023年1月份在8個(gè)城市試點(diǎn)，到2024年5月份在全國(guó)層面推進(jìn)，再到6月20日，住建部要求在全國(guó)縣級(jí)城市推進(jìn)，國(guó)企收購(gòu)商品房用作保障性住房，未來會(huì)帶來哪些變化和影響？

重慶首個(gè)批量收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)作租賃住房的項(xiàng)目，什么樣？

6月23日，重慶市首個(gè)由國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房的項(xiàng)目投入使用。

首批房源95套，面積35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家電基本齊全，可拎包入住……

從重慶地鐵5號(hào)線重光站出站，步行大約3分鐘，就是重慶市首個(gè)投入使用的由國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房的項(xiàng)目；

該項(xiàng)目距離當(dāng)?shù)赜忻墓猸h(huán)購(gòu)物公園只有500米左右，實(shí)現(xiàn)在家門口一站式購(gòu)物休閑；

同時(shí)，該項(xiàng)目距離重慶市人民醫(yī)院駕車只需8分鐘左右就能到達(dá)。

目前，這里的房源每月租金價(jià)格在1500元左右，包括物業(yè)費(fèi)和寬帶費(fèi)，較周邊同等類型租賃住房便宜約10%，招租情況比較理想。招租以來不到半個(gè)月的時(shí)間，出租率已超過60%。

除了租金相對(duì)便宜，該項(xiàng)目也沒有中介費(fèi)，主要面對(duì)在重慶的新市民和青年群體。

從目前的招收情況來看，80%左右的客戶都是大學(xué)畢業(yè)生等青年人群。

重慶首個(gè)項(xiàng)目背后都有哪些考量？

重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文表示，重慶是按照“一點(diǎn)四區(qū)”的思路

去選擇房源：

“一點(diǎn)”就是在軌道站點(diǎn)旁；

“四區(qū)”是在工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)和醫(yī)院周邊公共服務(wù)的覆蓋區(qū)域內(nèi)。

這樣可以極大降低新市民、青年人租房的交通成本。

這一批租戶也非?？粗厣钆涮椎娜嫘裕赃x擇這樣的位置非常關(guān)鍵。另外，這一次推出的房源，租賃價(jià)格也是按照充分考慮保障的特質(zhì)情況下，比市場(chǎng)的價(jià)格略微低一些。所以按照區(qū)位優(yōu)、價(jià)格優(yōu)、配套優(yōu)的思路，取得了很好的效果。

收購(gòu)過程中有哪些困難？

今年年初，重慶市屬國(guó)企共收購(gòu)了7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，其中重慶嘉寓公司共收購(gòu)3600余套，此次推出的95套公寓，就是由該公司推出的保障性租賃住房項(xiàng)目。

目前該公司已完成收購(gòu)項(xiàng)目房源約1000套，計(jì)劃今年內(nèi)全部投入運(yùn)營(yíng)。第一批保障性租賃住房的面積約35平方米~40平方米，一般情況下，商品房供給這樣平方米的數(shù)量不算太多，在收購(gòu)過程中，會(huì)遇到哪些難點(diǎn)？

對(duì)此，劉貴文表示，提供出租的房屋面積，一定要考慮供需雙方的適配。對(duì)于新青年和新市民來說，他們需要的面積不是太大，需要把一些較大面積的房屋進(jìn)行改造。

最重要的一個(gè)難點(diǎn)，是之前在了解市場(chǎng)實(shí)際情況的時(shí)候，需要長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研，即到底需要什么樣的產(chǎn)品，需要什么位置、什么服務(wù)的產(chǎn)品；

在需求明確的基礎(chǔ)上廣泛征集房源，從中篩選出適配的房源，也是需要花費(fèi)時(shí)間和精力的；

在這兩個(gè)選擇之后，要按照市場(chǎng)化的原則，和原有的開發(fā)商進(jìn)行磋商，以達(dá)到價(jià)格相對(duì)比較優(yōu)惠，同時(shí)也能達(dá)到幫助市場(chǎng)消化一些存量房的目的。

承擔(dān)任務(wù)的國(guó)企如何實(shí)現(xiàn)很好運(yùn)營(yíng)？

2023年1月，央行設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開展試點(diǎn)，采用市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。2024年5月份，全國(guó)層面推進(jìn)，6月20日，住建部要求在全國(guó)縣級(jí)城市推進(jìn)。承擔(dān)任務(wù)的國(guó)企如何實(shí)現(xiàn)很好運(yùn)營(yíng)？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示：

收購(gòu)商品房的地方國(guó)企，可以在運(yùn)營(yíng)過程中引入市場(chǎng)中已有的、有比較豐富經(jīng)驗(yàn)的、對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)。對(duì)于之前沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地方國(guó)企來說，該舉措能夠確保提高運(yùn)營(yíng)效率。

同時(shí)也可以想一想，是否一定需要長(zhǎng)期，也就是現(xiàn)在地方國(guó)企收儲(chǔ)了房源，承擔(dān)了責(zé)任后，是否在條件具備的情況下也可以退出。

國(guó)企收購(gòu)商品房用作保障性租賃住房

劉貴文分析，對(duì)于運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來說，

管理一定要精細(xì)化。運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)的是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的功夫，不是原來的高周轉(zhuǎn)模式賺快錢，所以要精細(xì)化，要有耐心。

運(yùn)營(yíng)的隊(duì)伍一定要迅速專業(yè)化。房屋經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍的專業(yè)技術(shù)水平和管理水平還需要提升，現(xiàn)在試水后不斷累積經(jīng)驗(yàn)，讓隊(duì)伍越來越專業(yè)化很關(guān)鍵。

相關(guān)政策配套和扶持也要跟上。通過試點(diǎn)，無論是在政府稅費(fèi)方面的減免，還是金融機(jī)構(gòu)提供金融產(chǎn)品的支持上，都要逐步有樣本效應(yīng)。

這樣三個(gè)方面一起努力，會(huì)讓模式和趨勢(shì)得到可持續(xù)發(fā)展。