（原標(biāo)題：集體土地供應(yīng)租賃市場(chǎng) 房?jī)r(jià)影響沒(méi)那么大）

8月28日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），確定北京、上海、廣州等13個(gè)城市將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。按照國(guó)土部的說(shuō)法，此舉是為了緩解住房供需矛盾、構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系。從全國(guó)住房土地供給角度來(lái)說(shuō)，集體土地供應(yīng)住宅用地的禁區(qū)在一定程度上被打破了。

國(guó)土部一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，集體土地作為城市住宅供地，改變了按照十八屆三中全會(huì)對(duì)土地利用的要求。此前一宗地的批復(fù)要有規(guī)劃，經(jīng)過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)地的征收、招拍掛?！斗桨浮分械囊?guī)定小范圍放開了集體土地的口子，至少避開了農(nóng)村土地征收的程序。

中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員曹端海接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系，但一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)。2012年國(guó)土資源部對(duì)北京、上海兩個(gè)城市進(jìn)行了批復(fù)，允許其率先試點(diǎn)探索利用集體土地建設(shè)租賃住房。這次試點(diǎn)的重大意義在于明確、規(guī)范集體建設(shè)用地租賃住房的管理，并進(jìn)而建立相關(guān)法律法規(guī)，填補(bǔ)這方面的法律真空。

作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本，住宅用地的供應(yīng)方式改變?cè)趽軇?dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，由于新政策中的租賃市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)是隔離的，試點(diǎn)對(duì)商品房房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響。而對(duì)于躍躍欲試的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們恐怕也沒(méi)有太多機(jī)會(huì)。因?yàn)榧w土地的低成本決定，建設(shè)租賃住房的投入只有建安和裝修成本。這部分資金對(duì)于試點(diǎn)中的大多村集體來(lái)說(shuō)，都可以輕易解決。

禁區(qū)打破

《方案》確定第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市為北京、上海、沈陽(yáng)、南京等。這份名單與此前九部委確定的首批租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市名單幾乎一致。一個(gè)月多前的7月20日,住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,其中12個(gè)試點(diǎn)城市中，增加了北京、上海，去掉了深圳。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析，這份名單中的城市構(gòu)成了中國(guó)主要的住房租賃市場(chǎng)，去掉深圳市，是因?yàn)樯钲跊](méi)有集體用地。李宇嘉說(shuō)，全國(guó)的存量建設(shè)用地中，集體建設(shè)用地的體量很大，從潛力上講，對(duì)用地的供應(yīng)潛力非常大，但是政府不會(huì)全部放開?！氨本┦惺迤陂g要供應(yīng)6000公頃的地，其中集體用地1000公頃，占比只有六分之一，說(shuō)明地方政府對(duì)集體用地的規(guī)模、節(jié)奏是有嚴(yán)格控制的?！?/p>