8月30日晚間，萬科交出了上半年的成績(jī)單。在房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻形勢(shì)遠(yuǎn)超預(yù)期的背景下，萬科上半年?duì)I收和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了下滑，其中凈利潤(rùn)下滑近兩成。

不過，萬科仍舊保持了較高的財(cái)務(wù)安全邊際，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)，貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

值得注意的是，在政策對(duì)房企再融資“網(wǎng)開一面”后，作為房企龍頭，萬科此時(shí)卻選擇終止其150億元的再融資計(jì)劃，也頗令市場(chǎng)感到意外。萬科方面給出的解釋是，系基于當(dāng)前公司A股股價(jià)顯著低于每股凈資產(chǎn)。

股價(jià)顯著低于每股凈資產(chǎn)

公告顯示，萬科董事會(huì)審議通過了《關(guān)于終止向特定對(duì)象發(fā)行A股股票事項(xiàng)并撤回申請(qǐng)文件的議案》，同意公司終止向特定對(duì)象發(fā)行A股股票事項(xiàng)，并向深交所申請(qǐng)撤回相關(guān)申請(qǐng)文件。

對(duì)于終止發(fā)行并撤回申請(qǐng)文件的原因，萬科方面解釋稱，系基于當(dāng)前公司A股股價(jià)顯著低于每股凈資產(chǎn)，因此經(jīng)審慎分析、研究與溝通后作出決定。

截至8月30日，萬科股價(jià)為14.2元/股，而其截至年中的每股凈資產(chǎn)則為21.44元/股。

不過，萬科方面表示，公司目前各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)正常、財(cái)務(wù)狀況安全健康，終止再融資并撤回申請(qǐng)文件不會(huì)對(duì)其日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況造成重大不利影響，不存在損害公司及全體股東，特別是中小股東利益的情形。

萬科在今年2月公布的非公開發(fā)行A股股票預(yù)案顯示，其擬發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將全部用于廣州、中山、鄭州等11個(gè)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。向特定對(duì)象發(fā)行股票的發(fā)行對(duì)象為不超過35名(含35名)特定對(duì)象，募集資金總額不超過150億元。

而這一預(yù)案在在5月19日也已經(jīng)獲得深交所受理，同時(shí)在5月24日收到深交所對(duì)其發(fā)出的問詢函。

實(shí)際上，今年以來政策層面持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持，但受市場(chǎng)環(huán)境影響，地產(chǎn)板塊整體估值仍處于歷史低點(diǎn)，A股地產(chǎn)指數(shù)上半年一度下跌近20%。

據(jù)一位接近萬科人士對(duì)記者表示，此時(shí)進(jìn)行再融資，盡管獲得萬科大股東深鐵方面支持，但對(duì)于其他現(xiàn)有股東特別是中小股東而言難免造成攤薄影響，對(duì)股價(jià)也會(huì)造成下行壓力?！霸诖饲闆r下，終止增發(fā)對(duì)股東是相對(duì)有利的選擇。”

政策對(duì)房企再融資“網(wǎng)開一面”

實(shí)際上，作為頭部房企，萬科此時(shí)終止再融資時(shí)點(diǎn)頗顯微妙。

就在8月27日，證監(jiān)會(huì)推出政策“組合拳”活躍資本市場(chǎng)，新規(guī)要求合理把握IPO、再融資節(jié)奏，要求根據(jù)近期市場(chǎng)情況，階段性收緊IPO節(jié)奏。

而且，新規(guī)還對(duì)再融資作出調(diào)整。新規(guī)不僅要求金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資實(shí)施預(yù)溝通機(jī)制、關(guān)注融資必要性和發(fā)行時(shí)機(jī)，還對(duì)于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，也適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模。

不過，對(duì)于再融資整體收緊，政策卻對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“網(wǎng)開一面”。新規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)上市公司再融資并不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

在市場(chǎng)看來，在部分房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)違約、多數(shù)破凈或者虧損的情況下，再融資不受條件限制，有利于防范和化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)經(jīng)營(yíng)較為困難的A股上市房企再融資，無疑是巨大利好。

此前，多家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司再融資已獲放行。今年6月，招商蛇口、陸家嘴、保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)、福星股份等6家上市房企公告，其向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)。

在獲再融資批復(fù)的6上市房企中，保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)的融資目的均為“保交樓、保民生”項(xiàng)目，福星股份的募投項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產(chǎn)重組，均符合證監(jiān)會(huì)支持的房企再融資募集資金適用領(lǐng)域。

仍保持較高財(cái)務(wù)安全邊際

8月30日晚間，萬科也交出了上半年的成績(jī)單。在市場(chǎng)困境加劇、疊加近期新一輪房企違約風(fēng)波，行業(yè)信心前所未有低迷。這一背景下，萬科運(yùn)營(yíng)狀況如何也格外受到市場(chǎng)關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)新開工面積降至近十年來同期最低。上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，全國(guó)房屋新開工面積同比下降24.3%；開工面積驟降的背后，是銷售狀況的持續(xù)低迷，百?gòu)?qiáng)房企6月單月同比降幅超20%，市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加大。

在行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行的情況下，萬科也不可避免出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2008.9億元，同比下降2.9%；而歸母凈利潤(rùn)為98.7億元，同比下降19.4%。

萬科總裁祝九勝在6月股東大會(huì)上也曾坦言，由于市場(chǎng)的嚴(yán)峻性超出預(yù)期，短期內(nèi)利潤(rùn)難免受影響。

從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，下滑的原因，主要是由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和利潤(rùn)率的下降。事實(shí)上，受過去兩年市場(chǎng)劇烈波動(dòng)影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國(guó)多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，萬科境內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)上半年結(jié)算收入下降了4.5%，稅前結(jié)算毛利率也同比下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

不過，在這一狀況下，萬科仍舊保持了較高的財(cái)務(wù)安全邊際。數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為18.64億元，萬科這一數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)14年為正。但與去年同期相比，這一數(shù)據(jù)也有所下滑，去年同期其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為82.88億元。

從整體上看，萬科凈負(fù)債率為49.5%，在行業(yè)中仍保持低位。而且，萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步得到優(yōu)化，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)。其持有貨幣資金1221.8億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。上半年境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.73%，加權(quán)平均債務(wù)期限5年。

值得注意的是，萬科截至年中的境內(nèi)負(fù)債占比達(dá)到80%，而境外負(fù)債占比僅20%。其中境外負(fù)債占比較年初下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，人民幣負(fù)債占比80.6%，外幣負(fù)債占比19.4%。