原標題：杭州加入限購松綁“朋友圈”背后：樓市量價齊跌 活躍度減弱

“本市戶口無論單身已婚、不限落戶年限與落戶范圍，均可在上城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)購買二套房。外地戶口繳納一個月社?；蛘邆€稅就能買房，其他區(qū)域直接買?！?0月16日，有關(guān)杭州樓市新政的簡明解讀版本在當(dāng)?shù)貥鞘腥簜鞑ァ?/p>

《中國經(jīng)營報》記者注意到，16日上午，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對外發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》（以下簡稱“《調(diào)控通知》”），出臺了包括優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強住房信貸支持力度等多項舉措。

關(guān)于限購范圍調(diào)整的信息最受市場關(guān)注。至此，杭州市正式加入了限購松綁“朋友圈”。

此外，據(jù)浙江本地媒體報道，杭州市房貸政策亦同步進行了調(diào)整，杭州市限購區(qū)域首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%，二套房最低首付比例則為不低于35%。

“杭州市此次出臺的樓市政策力度比較大，既優(yōu)化了限購條件，又對信貸政策進行了調(diào)整?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍在接受記者采訪時表示，杭州樓市新政能夠促進新房銷售、提升二手房市場活躍度，預(yù)計10月房地產(chǎn)市場會迎來明顯回暖，四季度的復(fù)蘇態(tài)勢有望更好。

多次調(diào)整限購區(qū)范圍

在南京市等多座核心二線城市相繼放松或完全解除限購后，剛舉辦完亞運會的杭州市亦迅速跟進。

10月16日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對外發(fā)布的《調(diào)控通知》明確強調(diào)“優(yōu)化住房限購政策”，將杭州市住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

“本市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購二套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購一套住房?！焙贾菔小墩{(diào)控通知》顯示。

“杭州市的樓市限購政策已基本等同于取消了?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉解讀稱，“雖然杭州市的限購政策區(qū)域調(diào)整為僅剩主城四區(qū)，但對于本市戶籍家庭來說，在這些限購區(qū)域內(nèi)購買二套住房已經(jīng)足以滿足需求?！?/p>

對于“非杭州本市戶籍家庭在當(dāng)?shù)叵拶彿秶鷥?nèi)限購一套住房”的規(guī)定，張宏偉分析認為：“這也就意味著，只要有社?；騻€稅繳納記錄的其中一項即可，并且沒有繳納時間長短的限制，等同于非本地戶籍只要想買房，那基本上取決于自己的購買能力了，和限購政策的門檻已沒有太多關(guān)系。”

杭州市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王同（化名）亦告訴記者，外地戶籍家庭最低只需要一個月社保就可以在杭州市主城核心區(qū)購房，“或者之前有社保繳納記錄也可以，沒有繳納時間的限制”。

記者注意到，在此次調(diào)整限購范圍前，杭州市下屬轄區(qū)已多次調(diào)整限購范圍。以余杭區(qū)為例，早在今年9月初，余杭區(qū)五常街道、余杭街道天目山路以南區(qū)域限購放松，此前的8月，余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域也放松了限購。

來自諸葛數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，截至10月16日，杭州市已（含區(qū)域及部分街道）進行了12次房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整。

該機構(gòu)分析認為，杭州市“在全國范圍內(nèi)屬于政策優(yōu)化較為頻繁的城市”。

值得注意的是，與部分二線城市全面取消限購政策不同，在杭州市此次出臺樓市新政后，當(dāng)?shù)厝杂兴膫€主城區(qū)被列為限購區(qū)。

上官劍向記者表示，杭州市房地產(chǎn)市場行情和全國其他城市有所區(qū)別?！昂贾菔休^早開始施行限價政策，到現(xiàn)在的執(zhí)行力度也一直比較嚴格，導(dǎo)致一二手房價倒掛，核心區(qū)搖號中簽率比較低?！?/p>

“如果現(xiàn)在這個時間點全部放開限購，會導(dǎo)致大量外來人口流入，參與這些區(qū)域樓盤的搖號，無法體現(xiàn)‘房住不炒’的大基調(diào)?！痹谏瞎賱磥?，杭州市四大主城區(qū)仍列為限購區(qū)，“也是出于保護部分區(qū)域的剛性和改善性需求”。

四季度或迎“翹尾”行情

除了市場關(guān)注度最高的限購政策調(diào)整外，杭州樓市新政亦強調(diào)要加強住房信貸支持力度。

《調(diào)控通知》顯示，人民銀行浙江省分行指導(dǎo)浙江省市場利率定價自律機制，研究落實杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

10月16日下午，據(jù)浙報集團旗下潮新聞客戶端報道，杭州市同步調(diào)整了住房貸款政策?！昂贾菔邢拶弲^(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%?！?/p>

記者獲得的杭州某銀行貸款政策通知也顯示，杭州市限購區(qū)域首套首付25%、二套首付35%；非限購區(qū)域首套首付20%、二套首付30%，而貸款政策調(diào)整時間從10月16日起開始實施，以房屋合同網(wǎng)簽備案時間為準。

引發(fā)市場關(guān)注的是，作為全國房地產(chǎn)市場的明星城市，杭州市為何選擇在此時打出樓市政策調(diào)整的“組合拳”呢？

“杭州樓市政策調(diào)整出臺的時間晚于其他城市，主要受多方面因素的影響。”上官劍向記者介紹，首先，杭州市此前出臺的很多樓市政策已走在全國城市前列，如杭州市自去年開始就已執(zhí)行首套房貸“認房不認貸”政策，其次，也是受到舉辦亞運會的影響。

上官劍同時表示，杭州市此次出臺樓市新政，亦受當(dāng)?shù)貥鞘羞\行現(xiàn)狀的影響?！敖衲?月，杭州市二手房成交量只有不到5000套，為4934套，包括購房者、從業(yè)者等相關(guān)人士都在等待政策落地?！?/p>

而在新房市場，杭州樓市也呈現(xiàn)量價齊跌趨勢。據(jù)易居克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年9月，杭州全市458個項目共成交商品房7414套，環(huán)比增加8.06%，同比下降21.19%；成交均價29046元/平方米，環(huán)比下降12.26%，同比下降8.24%。

另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年9月，杭州新建商品住宅成交6104套，環(huán)比上漲20.1%，同比下降31.6%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示：“從諸葛數(shù)據(jù)研究中心市場情緒指數(shù)來看，杭州市9月的市場情緒指數(shù)為-0.76，處于觀望區(qū)間低位水平，價格上漲動力偏弱?！?/p>

“在‘十一’假期或亞運會開幕之前，杭州市只有核心區(qū)的高倒掛盤保持一定市場熱度，但因為二手房房價回調(diào)，房價倒掛程度降低，樓市活躍程度已明顯低于過去一兩年?！睆埡陚シ治稣J為。

在此次出臺樓市新政對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懛矫?，關(guān)榮雪表示：“整體來看，杭州樓市當(dāng)前的整體復(fù)蘇動力仍然不足，持續(xù)優(yōu)化購房政策是合時宜的舉措。由于杭州市本身的需求較為旺盛，樓市具備一定的韌性，同時人口流入會增加潛在購房需求，期待本次限購政策的適度松綁將會起到一定的提振效果?！?/p>

上官劍也表示，杭州市出臺樓市新政后，會對提振新房銷售，助推二手房市場熱度提升產(chǎn)生明顯作用。“10月，杭州樓市有望會明顯反彈，四季度市場會出現(xiàn)‘翹尾’行情。與此同時，杭州市土地市場也有望迎來一定程度的反彈。”

核心變化有兩點

杭州樓市新政，最核心的變化有兩點。

首先，限購范圍大幅縮小。

限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。原本限購的蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)都放開了，包括此前熱度很高的奧體片區(qū)、錢江世紀城片區(qū)和未來科技城片區(qū)。

目前來看，廣州、成都、廈門、西安等城市也在采用類似方案。“這種因區(qū)施策的形式，有利于釋放更多購房需求，進一步修復(fù)市場預(yù)期，同時也充分保護了這些地區(qū)剛性需求和改善型需求?！?杭州貝殼研究院院長上官劍表示。

第二，購房門檻大幅降低。

一方面，通過優(yōu)化無房家庭認定，增加了部分本市落戶人群的“房票”。比如落戶的單身人士，滿足條件的可在限購范圍內(nèi)買2套住房。

此外，對于非本市戶籍人群，限購區(qū)內(nèi)的買房門檻也大大降低。新政顯示，非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

值得一提的是，緊跟樓市政策調(diào)整，浙江省市場利率定價自律機制召開會議，在信貸方面也做了“松綁”。如杭州市限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%等。

“總體上來看，這次政策調(diào)整體現(xiàn)了平穩(wěn)、中性的風(fēng)格。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認為，限購區(qū)域內(nèi)的購房門檻降低是本次政策的核心亮點，“這項政策考慮了更多非本市戶籍人口的主城區(qū)購房需求，進一步營造了寬松的環(huán)境，可以說門檻接近‘地板’了。”

　　利好政策密集出臺

事實上，在杭州之前，樓市“松綁”已經(jīng)被層層政策“加持”。

今年7月24日的中共中央政治局會議上指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

政策信號很明確，即進一步支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

此后，從優(yōu)化限購限售政策到下調(diào)最低首付比例，從發(fā)放購房補貼到強化公積金政策支持，從購房契稅補貼到二手房“帶押過戶”……樓市利好政策密集出臺。

不少被稱作“樓市風(fēng)向標”的城市也陸續(xù)因城施策。深圳、北京、上海執(zhí)行“認房不認貸”政策措施，廣州明確優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限。武漢、南京、長沙、鄭州、青島、合肥等城市已全面解除限購。

“此時杭州出臺政策是在充分觀察了各個地區(qū)的政策之后深思熟慮的結(jié)果。”一名業(yè)內(nèi)人士分析，尤其是限購和非限購區(qū)的差異化調(diào)控政策已經(jīng)為接下來的政策制定留下了余地，未來或許還會有更多調(diào)整工具出現(xiàn)。

　　短期影響較為顯著

本輪新政會帶來哪些影響？從其他較早行動的城市數(shù)據(jù)看，對于成交量的短期影響較為顯著。

上海全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策后，二手房掛牌量、帶看量和成交量均出現(xiàn)了提升。9月，貝殼天津站新房成交2091套，環(huán)比增長39.2%，二手房成交4686套，環(huán)比增長44.8%。廣州新政落地后首個周末，中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環(huán)比上升16%和32%，帶動全市整體成交量上升15%。

“短期來看，杭州部分區(qū)塊也會迎來一波熱度上漲?！倍〗▌傉J為，如錢江世紀城、未來科技城可能成為吸引非本市戶籍人口購房較為熱門的板塊。長遠來看，丁建剛顯得比較謹慎，“房地產(chǎn)高增長的時代已經(jīng)過去了，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了‘逆城市化’的現(xiàn)象。長遠來看，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的信心和預(yù)期，僅靠這一輪樓市政策的調(diào)整或許還遠遠不夠?！?/p>

“人們對美好居住生活的向往仍不斷升級，對好房子，對改善居住條件同樣有大量需求。未來我們會始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)和供給力度，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局相關(guān)負責(zé)人表示。