高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)驟降三分之一，導(dǎo)致抵押經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸額度相應(yīng)縮水，這種現(xiàn)象使廣州購(gòu)房者李藝遭遇百萬(wàn)元以上的資金困境。類似李藝經(jīng)歷的人不在少數(shù)，他們多在2020年至2021年間利用經(jīng)營(yíng)貸與房貸間的利差，違規(guī)置換房貸以實(shí)現(xiàn)低首付炒房或降低利息支出。按照這一時(shí)間推算，2024年將步入首批此類貸款的續(xù)貸高峰期，而當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)下，新一輪資產(chǎn)評(píng)估或?qū)⒘钯J款人承受補(bǔ)足“價(jià)差”的痛苦。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛。

面對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，監(jiān)管部門已多次出手規(guī)范。部分業(yè)內(nèi)人員認(rèn)為，近年來(lái)對(duì)這類行為的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，加之經(jīng)營(yíng)貸本身的續(xù)貸周期為3至5年，故集中到期壓力相對(duì)可控。然而，續(xù)貸高峰來(lái)臨之際，早期利用經(jīng)營(yíng)貸“降息”及炒房者正遭遇資金缺口的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

以李藝為例，其于2021年以5.25%房貸利率購(gòu)入廣州一處價(jià)值六百余萬(wàn)的住宅，后經(jīng)中介協(xié)助將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸以節(jié)省利息。今年4月，當(dāng)李藝需進(jìn)行三年一度的續(xù)貸時(shí)，卻因評(píng)估價(jià)下跌，新發(fā)放貸款金額減少，導(dǎo)致約100萬(wàn)元的資金缺口。

另一案例中的婷婷，2020年在深圳南山區(qū)投資近千萬(wàn)房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)她堅(jiān)信房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，遂借助經(jīng)營(yíng)貸拉高杠桿。在中介指導(dǎo)下，婷婷通過(guò)金融公司墊資全款購(gòu)房，房產(chǎn)過(guò)戶后再抵押給銀行，通過(guò)高評(píng)高貸套取約1000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸償還墊資。未曾想，房?jī)r(jià)非但未漲反跌，三年間從千萬(wàn)跌至800萬(wàn)，續(xù)貸金額隨之縮減至約560萬(wàn)。婷婷在前期已償還近80萬(wàn)利息的情況下，如今還需面對(duì)400余萬(wàn)貸款差額的困擾。

深圳某貸款中介透露，其客戶中有位2000萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸的投資人，現(xiàn)損失更為慘重。深圳南山、福田等地炒房客聚集，尤以2020至2021年間在大V引導(dǎo)下高杠桿炒房的人群最為焦慮。

招商銀行廣東某支行負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)營(yíng)貸額度通常十年有效，需“三年一續(xù)”或“五年一續(xù)”，并可選擇不同還款方式。續(xù)期時(shí)須重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，貸款額度可能出現(xiàn)變化。他建議借款人設(shè)立“安全墊”，避免頂格貸款，如可貸200萬(wàn)，則只借出150萬(wàn)以確保安全。

盡管目前尚無(wú)確切數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)此類到期資金規(guī)模，但從經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模、RMBS（住房抵押貸款支持證券）平均條件早償率等方面可見(jiàn)端倪。自2020年起，經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模迅速擴(kuò)大。據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額為13.62萬(wàn)億元，增長(zhǎng)20%；2021年末增至16.22萬(wàn)億元，增長(zhǎng)19.1%；至2023年末，該數(shù)值進(jìn)一步升至22.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%。中郵證券宏觀首席分析師袁野指出，2020年起金融環(huán)境寬松，經(jīng)營(yíng)性貸款受益于低利率優(yōu)勢(shì)而快速增長(zhǎng)，鑒于其周期一般為3至5年，2024年將進(jìn)入償債高峰期。

光大證券研報(bào)顯示，2023年RMBS月均早償規(guī)模約為3700億元，較上年增長(zhǎng)近八成；當(dāng)年條件早償率為13.9%，較2022年四季度顯著上升。條件早償率是指當(dāng)年提前償還本金占當(dāng)年末應(yīng)有未償還本金的比例。

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)下滑與續(xù)貸難題緊密相關(guān)。近期市場(chǎng)傳言，因抵押物評(píng)估價(jià)大幅下挫，原本貸款七成的抵押比例已普遍“擊穿”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月全國(guó)新建住宅平均成交價(jià)為9653元/平方米，相較于2023年4月峰值的12469元/平方米，每平方米下降2816元，跌幅達(dá)22.6%。其中，廣州珠江新城、深圳前海等曾被炒房客熱捧的區(qū)域現(xiàn)已成為“重災(zāi)區(qū)”。

銀行評(píng)估價(jià)雖具有一定滯后性，但總體與房?jī)r(jià)走勢(shì)保持一致。一名國(guó)有大行信貸經(jīng)理透露，評(píng)估價(jià)每月更新，臨近貸款期限會(huì)提前通知客戶。續(xù)貸將以新評(píng)估價(jià)為依據(jù)。盡管部分區(qū)域房產(chǎn)評(píng)估價(jià)下滑明顯，但具體還需以續(xù)貸時(shí)的實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn)。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛。

為應(yīng)對(duì)續(xù)貸階段的價(jià)差問(wèn)題，部分投資者嘗試各種解決方案。李藝考慮將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親戚，通過(guò)簽訂購(gòu)房協(xié)議重新辦理房貸，所得貸款用于償還經(jīng)營(yíng)貸。但此法風(fēng)險(xiǎn)高、涉及稅費(fèi)多，李藝仍在猶豫。市場(chǎng)上還有專門從事續(xù)貸業(yè)務(wù)的中介，聲稱可通過(guò)借入消費(fèi)貸或其他貸款填補(bǔ)缺口，或通過(guò)特殊渠道提高評(píng)估價(jià)以“絲滑”彌合價(jià)差。然而，深圳一中介坦言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，“高評(píng)高貸”操作難度增大，房?jī)r(jià)下跌時(shí)評(píng)估價(jià)通常隨之下調(diào)，銀行與合作評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致評(píng)估，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)，適度上調(diào)評(píng)估價(jià)較為可行，但在當(dāng)下市場(chǎng)行情中，難以實(shí)現(xiàn)“高評(píng)高貸”。

針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的行為，法律人士提醒購(gòu)房人，其間將房產(chǎn)抵押以獲取經(jīng)營(yíng)貸還房貸，但經(jīng)營(yíng)貸每隔幾年需對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)下調(diào)意味著續(xù)貸時(shí)能申請(qǐng)到的貸款額度減少，可能導(dǎo)致購(gòu)房人面臨巨大資金缺口，需先行補(bǔ)足舊貸缺口，帶來(lái)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一些人會(huì)選擇中介推薦的過(guò)橋貸款或以貸養(yǎng)貸方式填補(bǔ)窟窿，但這會(huì)增加額外成本，一旦后續(xù)資金鏈斷裂，負(fù)債可能如滾雪球般迅速累積。

對(duì)于協(xié)助操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查處，將面臨包括刑事處罰在內(nèi)的嚴(yán)厲懲處。2021年3月，原銀保監(jiān)會(huì)、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，要求加強(qiáng)對(duì)期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款加強(qiáng)估值管理，合理確定貸款抵押成數(shù)。2023年2月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布鄭重提示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的行為。