A股千億市值房企陣容縮減，萬科近期股價(jià)持續(xù)下跌，觸及九年來的最低點(diǎn)，市值滑落至不足850億元。面對困境，萬科管理層承認(rèn)公司正面臨階段性、經(jīng)營性困難，流動(dòng)性承受短期壓力。他們認(rèn)為問題主要源于在市場環(huán)境劇變下，企業(yè)未能及時(shí)調(diào)整擴(kuò)張策略，仍沿襲以往的高增長慣性，導(dǎo)致投資決策失誤，尤其是在部分城市出現(xiàn)冒進(jìn)現(xiàn)象。

與此同時(shí)，萬科深陷合作方實(shí)名舉報(bào)的風(fēng)波，涉及復(fù)雜的法律糾紛。盡管萬科管理層已對此事作出回應(yīng)，但舉報(bào)方再度發(fā)聲，使得真相更加撲朔迷離，有待相關(guān)部門深入調(diào)查和公布結(jié)果。

此外，萬科某區(qū)域公司總經(jīng)理遭調(diào)查的消息引發(fā)新一輪負(fù)面輿論，這家昔日房地產(chǎn)行業(yè)的“優(yōu)等生”在經(jīng)歷一場“坦白局”后，后續(xù)劇情引人關(guān)注。

回顧過去，萬科早在2018年便提出“活下去”的警醒，其對行業(yè)趨勢的精準(zhǔn)判斷多次得到市場驗(yàn)證，然而遺憾的是，萬科自身未能真正做到言行一致。盡管較早意識到行業(yè)增速將放緩，但在具體行動(dòng)中卻未能堅(jiān)決擺脫行業(yè)慣性，尤其在一些重要城市的投資決策上出現(xiàn)冒進(jìn)與失誤，未能徹底調(diào)整“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，導(dǎo)致如今陷入被動(dòng)局面。

萬科近年來在投資策略上的失誤，加劇了其應(yīng)對行業(yè)下行周期的壓力。銷售金額逐年下滑，2023年更是降至3761.2億元。開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同步下降，結(jié)算毛利率顯著下滑。今年一季度，萬科合同銷售面積和金額分別同比下降37.5%和42.8%。

在轉(zhuǎn)型層面，萬科自2014年起逐步從單一的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘信涮追?wù)商”，期望通過十年布局，使物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)成為公司未來價(jià)值增長的新支柱。然而，這一進(jìn)程并不順利。管理層坦言，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中存在步子過大、操之過急的問題，占用過多開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模擴(kuò)張超出了管理能力范圍，導(dǎo)致經(jīng)營目標(biāo)未能如期實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)雖歷經(jīng)八年探索驗(yàn)證，但至今對萬科總營收的貢獻(xiàn)仍相對有限。2023年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)占據(jù)營收主導(dǎo)地位，達(dá)92.3%，而物業(yè)服務(wù)占比僅為6.3%。盡管萬科寄望于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)能憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢，為公司創(chuàng)造長期價(jià)值增長源泉，但這一愿景的實(shí)現(xiàn)尚需時(shí)日。

面對流動(dòng)性壓力，萬科管理層直言公司當(dāng)前遇到階段性、經(jīng)營性困難，流動(dòng)性短期承壓。尤其值得關(guān)注的是，萬科今年還面臨著到期債務(wù)償還問題。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，萬科總負(fù)債約1.1萬億元，有息負(fù)債3200.5億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為19.5%。針對境外到期債券，公司已提前啟動(dòng)相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。

在銷售疲軟、轉(zhuǎn)型遇阻、融資難度增大的背景下，萬科展開了一系列“自救”行動(dòng)。出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如七寶萬科廣場，以釋放流動(dòng)性；積極尋求國資大股東深鐵集團(tuán)的支持，通過多種市場化、法治化方式助力萬科緩解資金壓力，預(yù)計(jì)相關(guān)措施落地后可釋放百億規(guī)模以上流動(dòng)性。此外，萬科打破連續(xù)31年分紅的傳統(tǒng)，今年決定不分紅；高管層主動(dòng)降薪，郁亮等人自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元，以共度難關(guān)。

總結(jié)而言，萬科當(dāng)前正面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營挑戰(zhàn)，包括股價(jià)下跌、市值縮水、流動(dòng)性壓力、法律糾紛、高管被查等多重困擾。盡管公司早有轉(zhuǎn)型與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，但在實(shí)際操作中未能有效調(diào)整策略，導(dǎo)致投資失誤、轉(zhuǎn)型不暢。面對困境，萬科采取了出售資產(chǎn)、高管降薪、尋求國資支持等舉措，力求度過難關(guān)，重塑市場信心。未來萬科能否成功扭轉(zhuǎn)困局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，仍有待觀察。