樓市罕見一幕，外資巨頭突然轉向

外資巨頭突然罕見唱多中國房地產市場，引發(fā)關注。瑞銀大中華區(qū)房地產研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產行業(yè)變得更加樂觀。”

從市場層面來看，中國房地產市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號。其中，上海豪宅銷售持續(xù)火爆，帶動上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲；深圳樓市也出現(xiàn)復蘇跡象，3月份二手房成交套數(shù)達4547套，環(huán)比大增115.13%，截至4月15日，深圳月內二手住宅成交套數(shù)達到2067套，超過3月同期。樓市罕見一幕。

那么，在一系列利好信號的加持下，中國樓市何時將迎來拐點？樓市罕見一幕，外資巨頭突然轉向。

罕見唱多

瑞銀大中華區(qū)房地產研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產行業(yè)變得更加樂觀?！?/p>

他預計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國大型地產開發(fā)商們的股票可能會出現(xiàn)反彈。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕見地對中國恒大集團給出了“賣出”評級，并將目標價從14.5港元下調至6港元，是唯一一位給予恒大賣出評級的分析師，震驚市場。

站在當前，John Lam認為，在經歷了調整之后，中國房地產行業(yè)正準備緩慢復蘇。

John Lam預計，中國今年的房地產行業(yè)銷量和價格不會上漲，但降幅會有所緩解。他認為，按面積計算，今年國內住宅銷售可能會下降7%，低于2022年創(chuàng)紀錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。

John Lam預測，一旦房價穩(wěn)定下來，被壓抑的需求將會回歸，因為過去三年的房地產價格下跌周期導致人們推遲購買。

John Lam還提到，由于許多房地產企業(yè)已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應量。在樓市低迷期間，中國開發(fā)商的新屋開工量下降了58%，遠高于同期按面積計房地產銷售37%的降幅。

John Lam認為，這種“去庫存”可能會使國內住房的庫存水平明顯下滑。

John Lam進一步表示，中國的房地產市場比日本更健康，其危機程度也不及后者嚴重。其原因是，中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實施了嚴格的外匯管制，這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產泡沫。

John Lam預測，期待房地產價格和新開工率在2025年6月前恢復穩(wěn)定。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復的宏觀問題。

積極信號

其實，從市場層面來看，中國房地產市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號，一線城市及新一線城市的回暖跡象愈發(fā)明顯。

據(jù)中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，重點城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長，單周成交量一度達到2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復，部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

具體來看，上海樓市的復蘇較為明顯，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，該項目單日銷售額達99.97億元，去化率100%，成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。

4月18日，上海陸家嘴(600663)豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，總價1.1億元“樓王”開場即被選購，單日收金70.27億元。

今年3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，以196.5億元銷售額直接刷新全國開盤紀錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動，上海新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅已位列全國第一。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二。樓市罕見一幕。

另外，深圳樓市也持續(xù)出現(xiàn)復蘇跡象。據(jù)深圳市房地產信息平臺公布的數(shù)據(jù)，3月份二手房成交套數(shù)達到4547套，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來新高。

進入4月份，截至4月15日，深圳月內二手住宅成交套數(shù)達到2067套，超過3月份同期。

另據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長34.3%，單周交易量再創(chuàng)2022年以來新高。

其中，剛需是支撐近期深圳二手房市場放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交結構當中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；戶型方面，3月份三房戶型成交占比42%，占比最大。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月，二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創(chuàng)下了近一年來的最高點。

重大變化

當前，我國房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化。

光大證券在最新的研報中指出，2024年監(jiān)管層繼續(xù)積極優(yōu)化房地產政策，加快構建房地產發(fā)展新模式。供給側看，監(jiān)管提出金融業(yè)支持房地產責無旁貸，繼續(xù)通過信貸、債券、股權等綜合方式支持房地產融資，強調不同所有制房企融資“一視同仁”，建立城市房地產融資協(xié)調機制，提升經營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質房企融資性現(xiàn)金流有望提升。樓市罕見一幕，外資巨頭突然轉向。

光大證券表示，需求側看，住建部提出充分賦予城市房地產調控自主權，地方政府“因城施策”加大需求側購房支持力度，包括優(yōu)化“認房認貸”，下調首付比例及按揭利率，進一步優(yōu)化限購范圍和普通住宅標準，對多孩家庭和人才購房給予進一步支持等；隨著地方政府樓市調控自主性進一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化或進一步加劇。樓市罕見一幕。

中銀國際也認為，各地在“因城施策”框架下，需求端政策進入了新一輪發(fā)力期，或對市場的企穩(wěn)和購房者置業(yè)情緒的修復有一定效果。今年行業(yè)供給側將持續(xù)出清，項目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張的局面。