這輪救市，很多人還是嚴重誤判了樓市分化下的新策略

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2024-05-04 20:19:53 網易新聞

近期，我提到了我們正逐步接近2015年的市場狀態(tài)，這引發(fā)了一些討論。有人質疑為何必須通過漲價來緩解庫存壓力，也有人列舉了諸如高負債率、人均住房擁有量等因素，認為重演2015年的市場情況幾乎不可能。我的觀點是，漲價雖然是直接手段，但背后反映的是市場需求與刺激措施的相互作用。市場不動，很大程度上是因為沒有漲價預期。即便房價維持現(xiàn)狀，許多人也會選擇租房而非購房，因為支付利息去擁有房產變得不再劃算。政策制定者深知，單純依靠降息、降首付或放寬限購，難以根本性激活市場。因此，面對如何有效去庫存的難題，策略顯得尤為重要。

關鍵在于創(chuàng)造漲價的合理條件：一是供應緊張帶動價格上漲，二是居民收入提升增強購買力?，F(xiàn)實中，減少土地供應成為直接調整供求、影響價格的手段。例如，江蘇揚州2024年的住宅用地計劃中，涉租用地和保障房用地顯著減少，這與市場調控的新動向不謀而合。

通過限制土地供應，促使市場消化現(xiàn)有庫存，等待經濟復蘇、收入增長后，自然會迎來價格的上行，吸引更多買家入場。這是一種典型的“以時間換空間”策略，歷史上多次被采用，如香港在經歷經濟危機后的房價反彈，便是通過控制供應實現(xiàn)的。

然而，本輪市場調整與以往不同，全面漲價已非普遍現(xiàn)象，取而代之的是分化的市場表現(xiàn)，僅在特定城市和條件下有效。未來的房地產市場將更加注重改善性需求，即從“有房住”向“住好房”轉變，高品質住房的建設成為重點。

此外，漲價也被視為緩解債務負擔的一種途徑。高居民負債率使得房價穩(wěn)定或下跌會加重貸款者的負擔，抑制消費意愿，而消費正是今年經濟拉動的關鍵。因此，促進消費、間接提升收入成為政策關注點，包括刺激有消費能力和需求群體的消費行為，如汽車促銷等措施。

至于日常生活必需品的價格波動，以及銀行存款利率的調整，都在微妙地引導資金流動，鼓勵消費而非儲蓄。雖然個人可能選擇節(jié)儉，但整體經濟環(huán)境的變化要求資金流動起來，否則儲蓄者的實際購買力可能會受損。

總之，未來市場變化將更為復雜快速，需密切關注信號，理解背后邏輯。對于個人而言，審慎決策，合理配置資產與現(xiàn)金，適時考慮資產優(yōu)化，顯得尤為關鍵。在不確定性中尋找機遇，理解不同城市、不同市場的特點，將是把握未來趨勢的重要途徑。

(責任編輯：張蕾)

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