房地產(chǎn)模式重構(gòu)：邏輯與方向

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要而獨(dú)特的地位。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式不僅是解決當(dāng)前困境的關(guān)鍵，也是推動中國經(jīng)濟(jì)向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型的重要舉措。近期，中國人民銀行出臺了一系列政策，如降低存量房貸利率、下調(diào)二套房首付比例等，旨在減輕居民房貸負(fù)擔(dān)并提高購房積極性。2024年9月26日的中共中央政治局會議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房限購政策，為未來市場指明了方向。房地產(chǎn)模式重構(gòu)：邏輯與方向！

1998年，中國啟動了房地產(chǎn)市場化改革，受益于經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張，不僅改善了居民住房條件，還成為經(jīng)濟(jì)增長的重要驅(qū)動力。然而，舊模式下的弊端逐漸顯現(xiàn)，需要新的發(fā)展模式來應(yīng)對。

業(yè)務(wù)重心從“住房短缺”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”。經(jīng)過多年發(fā)展，中國的人均住房面積顯著增加，住房自有率也位居全球前列。隨著人口結(jié)構(gòu)變化，主力購房需求接近頂峰，但改善性需求和新市民群體的住房需求仍然旺盛。

住房供給方面，需從以售為主轉(zhuǎn)向租購并舉。目前，保障性住房供應(yīng)不足是短板。未來應(yīng)加大租賃市場的培育，實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，通過稅收和融資優(yōu)惠鼓勵租賃房源供應(yīng)，并保護(hù)承租人權(quán)益。

土地制度上，應(yīng)從人地分離轉(zhuǎn)向人地掛鉤。過去的人地分離模式導(dǎo)致供需錯配，未來應(yīng)允許跨區(qū)域用地指標(biāo)交易，合理增加一線城市的居住用地供給，提高土地利用效率。

房企運(yùn)營模式需從“三高”轉(zhuǎn)向“持有+服務(wù)”。傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式難以持續(xù)，房企應(yīng)轉(zhuǎn)向租賃、輕資產(chǎn)經(jīng)營等新模式。

房地產(chǎn)新發(fā)展模式對融資模式提出了新要求。城市更新項(xiàng)目周期長、回報低，需設(shè)計(jì)針對性金融服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)和新市民的信貸需求也應(yīng)得到更多關(guān)注。金融支持租賃性住房需創(chuàng)新，REITs等工具的應(yīng)用將有助于盤活存量資產(chǎn)。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大潛力。為平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，需重視激發(fā)需求、控制增量。具體措施包括降低存量房貸利率、滿足房企合理融資需求、全面取消限購政策以及審慎推出房地產(chǎn)稅。同時，構(gòu)建可持續(xù)的保障性住房金融體系，提高城市更新項(xiàng)目的吸引力，并創(chuàng)新使用REITs工具，助力房地產(chǎn)企業(yè)投融資模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)模式重構(gòu)：邏輯與方向！