12月13日，杭州市《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》正式開始施行。新規(guī)適用于施行后成交的出讓項(xiàng)目、取得劃撥決定書的劃撥項(xiàng)目以及新立項(xiàng)的改建和擴(kuò)建項(xiàng)目，包括目前已掛牌未成交的土地在內(nèi)，杭州新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目均可享受面積認(rèn)定新規(guī)。

容積率是地塊開發(fā)容量的重要指標(biāo)，在城市更新過程中對于平衡成本與收益、決定開發(fā)增值等具有重要作用。新規(guī)對杭州房地產(chǎn)市場的影響顯著，不僅將在設(shè)計(jì)層面迅速落實(shí)，還將長期影響城市公共空間和人居風(fēng)貌。

新的計(jì)算規(guī)則共9條，涉及停車、門廳、陽臺等功能空間，其中最受關(guān)注的內(nèi)容有三方面。首先是停車空間，明確滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不納入容積率計(jì)算，鼓勵(lì)多樣化的停車形式。一家杭州本土房企負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)實(shí)施后，小區(qū)內(nèi)外公共空間的設(shè)計(jì)將很快出現(xiàn)迭代升級。

其次是陽臺，規(guī)定鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住建筑需采用封閉式陽臺，按水平投影面積的一半計(jì)算容積率。這解決了臨高架、高鐵等噪音干擾區(qū)域的“封陽臺”爭議，提高了購房者的實(shí)際得房率。

第三是建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，新規(guī)鼓勵(lì)商業(yè)商務(wù)用地范圍內(nèi)的地鐵出入口、地面以上的站廳及向公眾24小時(shí)開放的空中連廊與建筑結(jié)合設(shè)置，并給予不超過建成后無償移交相關(guān)部門管理部分三倍的建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)。此外，對于配置公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目也提供類似獎(jiǎng)勵(lì)。

新規(guī)施行后，有公建化立面要求的樓盤實(shí)際得房率將明顯提高。浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級工程師姚銀萍認(rèn)為，新規(guī)對杭州的建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)及住宅產(chǎn)品都將產(chǎn)生積極影響。政府通過新規(guī)傳達(dá)了控制項(xiàng)目投資造價(jià)、提升建設(shè)品質(zhì)的信號，有助于吸引更多開發(fā)企業(yè)參與城市更新。例如，地下停車空間通常造價(jià)高昂，轉(zhuǎn)為地上后成本可以降低一半，有助于開發(fā)企業(yè)平衡成本與收益。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，新規(guī)中鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)做樓宇和公共交通設(shè)施之間的公建，有利于城市的交通規(guī)劃和便捷。新規(guī)中的一些措施在香港、新加坡、東京等高度繁華的城市中心區(qū)域已有實(shí)踐案例，為未來城市發(fā)展留出更多想象空間。

近期土地成交也將受到新規(guī)的影響。12月19日和12月31日將有兩場土拍，共9宗涉宅地塊將陸續(xù)出讓，均按容積率新規(guī)執(zhí)行。一位正在看地的開發(fā)商預(yù)計(jì)，接下來的拍地競爭會更加激烈。

事實(shí)上，包括杭州在內(nèi)，多個(gè)城市最近一年間已出臺容積率新規(guī)，調(diào)整容積率計(jì)算辦法。例如，廣州的新規(guī)放寬了住宅套內(nèi)半開敞空間的半計(jì)容比例，深圳的新規(guī)則減少了住宅公攤面積，有效提高了得房率。這些舉措都旨在提升居住品質(zhì)，促進(jìn)城市更新發(fā)展。

與其他城市相比，杭州的新規(guī)更注重建筑規(guī)劃紅線與公共空間的銜接與過渡，鼓勵(lì)在詳細(xì)規(guī)劃層面統(tǒng)籌開發(fā)綠化、公共服務(wù)設(shè)施等。這些措施體現(xiàn)了城市發(fā)展的格局和遠(yuǎn)見，有助于創(chuàng)造新的需求，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。