12月24日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，規(guī)定新建住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，容積率不超過2.5。隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的改變，無論是政策導(dǎo)向還是市場期待，均對居住品質(zhì)提出更高要求。

今年以來，已有不少城市對土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行優(yōu)化，如優(yōu)化容積率、調(diào)整計(jì)容規(guī)則、支持立體生態(tài)建筑、提高綠色科技應(yīng)用等，通過政策引導(dǎo)，后續(xù)消費(fèi)者所購房源的得房率和居住品質(zhì)將不斷提升。

據(jù)了解，鄭州市在2013年首次頒布《技術(shù)規(guī)定》，后歷經(jīng)2018年、2019年兩次修訂。此次修訂以“讓城市更宜居、讓生活更美好”為導(dǎo)向，聚焦城市安全、生活品質(zhì)、城市活力、人口發(fā)展等新變化、新特點(diǎn)，將現(xiàn)行《技術(shù)規(guī)定》的6章節(jié)247條內(nèi)容擴(kuò)充、優(yōu)化至10章節(jié)347條。新增“城市設(shè)計(jì)”“歷史文化保護(hù)”“綜合防災(zāi)減災(zāi)”以及“城市更新”章節(jié)，并對其他條文進(jìn)行優(yōu)化、補(bǔ)充。

《技術(shù)規(guī)定》明確提出，新建住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，容積率不超過2.5，進(jìn)一步限制“高容積率、高強(qiáng)度”的開發(fā)模式，為鄭州市民營造更為舒適、宜居、生態(tài)的居住環(huán)境。此外，還新增對陽臺進(jìn)行立體綠化住宅的設(shè)置要求，將住宅層高下限升至3米；提出放寬生活性街道的居住項(xiàng)目臨路商業(yè)設(shè)置要求，重拾城市街道活力與煙火氣息；將住宅機(jī)動車充電設(shè)施同步配建比例由原有的10%上調(diào)至30%，全面支持新能源汽車的普及。

《技術(shù)規(guī)定》也新增了配備“社區(qū)食堂”“文化活動室”“托管所”等公共設(shè)施、新建住宅要配建“訪客車位”等要求，進(jìn)一步提升公共服務(wù)配套設(shè)施水平。中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的改變，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，加速推動住宅產(chǎn)品升級創(chuàng)新。高品質(zhì)住房建設(shè)離不開土地供給端的有效引導(dǎo)，今年以來，不少城市對土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行優(yōu)化，如優(yōu)化容積率、調(diào)整計(jì)容規(guī)則、支持立體生態(tài)建筑、提高綠色科技應(yīng)用等。

此次鄭州《技術(shù)規(guī)定》修訂內(nèi)容，既結(jié)合了鄭州住宅容積率整體偏高在內(nèi)的一些當(dāng)前存在的問題，也結(jié)合了住宅產(chǎn)品升級發(fā)展趨勢和其他城市的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，是一次較為全面的優(yōu)化調(diào)整，對于引導(dǎo)鄭州市住宅品質(zhì)全面提升，推動鄭州市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

今年以來，越來越多的城市落地容積率新規(guī)，消費(fèi)者購房實(shí)際可得的居住面積不斷增加。12月中旬，杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》，其中規(guī)定，鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率。此外，包括符合條件的門廳、開放式風(fēng)雨連廊、按規(guī)定移交的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計(jì)算。

此前，合肥、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發(fā)文對容積率相關(guān)規(guī)定作出調(diào)整。其中多通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式側(cè)面提升項(xiàng)目得房率。一線城市中，今年11月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊；鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。

湖南湘潭和衡陽，以及河北張家口市則出臺政策明確表示，支持開發(fā)商按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，“取消公攤”的話題也一度沖上熱搜。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，目前絕大多數(shù)城市在計(jì)算房價(jià)時采用建筑面積進(jìn)行計(jì)算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計(jì)入公攤面積，房屋實(shí)際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積。而采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房價(jià)更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強(qiáng)市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進(jìn)行購房決策，保障購房者權(quán)益。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)落地，配套的一些計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等也有望進(jìn)一步完善。

從對房價(jià)的影響來看，改變計(jì)價(jià)方式對于房屋總價(jià)影響較小，但對于單價(jià)而言，部分項(xiàng)目或由于更改為套內(nèi)面積計(jì)算，造成計(jì)算價(jià)格的住房面積下降，住房單價(jià)就會上漲。另外，對于房價(jià)下跌的城市而言，將計(jì)價(jià)方式由建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價(jià)有望保持不變甚至上漲，或能一定程度緩解房價(jià)下跌對于購房者預(yù)期的影響。