在“去庫存”背景下，多地持續(xù)放慢供地節(jié)奏，企業(yè)也更加重視“以銷定投”，2024年土拍市場供需兩端均呈現(xiàn)縮量趨勢。多家市場機構發(fā)布的數據顯示，2024年全國典型城市土地供應與成交規(guī)模繼續(xù)減少，預計全年成交建筑面積將接近商品房銷售規(guī)模。

過去幾年，在行業(yè)擴張因素影響下，全國土拍成交規(guī)模顯著高于同期商品房銷售規(guī)模。然而，近年來隨著行業(yè)調整，土拍成交規(guī)模逐漸接近同期商品房銷售規(guī)模。2023年兩者差距降至約2億平方米，預計2024年這一差距將進一步縮小至1億平方米甚至更低。

2024年土拍市場供需兩端延續(xù)縮量態(tài)勢?？硕饠祿@示，截至2024年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積約為10.3億平方米，較2023年同期下降17%。各能級城市土地成交規(guī)模均有所收窄，一線城市總成交規(guī)模為1850萬平方米，同比下降30%；二線城市總成交規(guī)模為1.80億平方米，同比下降21%；三四線城市總成交規(guī)模為8.27億平方米，同比下降16%。

盡管如此，與2021年以來年度土拍同比降幅相比，2024年17%的同比降幅已是最低值。預計2024年全年全國土地成交建筑面積將在11億平方米左右。中指研究院數據也顯示，2024年全國300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為14.0億平方米，同比下降14.7%，其中住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。各線城市同比均呈下降態(tài)勢，一線城市成交面積同比降幅約四成，二線城市成交面積同比降幅近三成，三四線城市成交面積同比降幅近二成。

土地供應節(jié)奏也在持續(xù)放緩，尤其是年末降幅明顯。2024年12月，全國土地市場供應規(guī)模迎來周期性下降，整體供應量為0.9億平方米，環(huán)比下降70%，同比微增4%。雖然年末土地供應同比出現(xiàn)止跌回升，但考慮到12月通常是供地量低點，低基數下的供地規(guī)模增加并不能說明地方供地節(jié)奏全面恢復。

從出讓金來看，中指研究院數據顯示，2024年全國300城各類用地出讓金為2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%，較2020年高點下降60.3%。

多年來，土地市場成交規(guī)模顯著高于同期商品房銷售面積。但近年行業(yè)調整背景下，這一差距已明顯縮小。2023年全國土拍成交建筑面積與當期商品房銷售面積相差約2億平方米。預計2024年全年，全國商品房銷售面積應能維持在10億平方米以上，而土地成交建筑面積將在11億平方米左右，兩者差距將收縮至1億平方米甚至更低。

為減輕行業(yè)庫存壓力，近年來土地市場交易規(guī)模的收縮速度明顯快于商品房市場，全國土地供求規(guī)模連年大幅下降。2024年全年，土地成交量已和商品房成交量相近，考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全國可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交規(guī)模，行業(yè)正式進入去庫存周期。

對于后市，多方預計在供地規(guī)模已經基本緊縮到位的基礎上，土地市場交易規(guī)模有望低位企穩(wěn)。2025年，土地市場有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，并帶動投資端信心回升，但企業(yè)資金及庫存情況改善仍將有所滯后。