全國(guó)各地正在掀起一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“退地潮”，涉及廣州、北京、深圳、成都、寧波等一二三線城市。在這波退地潮中，萬(wàn)科、越秀、華潤(rùn)等地產(chǎn)巨頭紛紛行動(dòng)，退還了一些早年拍下但尚未開(kāi)發(fā)的土地。地方政府一方面通過(guò)調(diào)整土地用途、降低開(kāi)發(fā)要求等方式幫助開(kāi)發(fā)商解套，另一方面加緊推動(dòng)土地再上市，吸引開(kāi)發(fā)商重新入場(chǎng)。

地方政府也開(kāi)始試水“地票”補(bǔ)償政策。2024年8月底，越秀地產(chǎn)在4天內(nèi)退還了4宗地塊，金額超過(guò)120億元。這些地塊是越秀地產(chǎn)3年前拿下的，一直未開(kāi)發(fā)。廣州市政府對(duì)此的補(bǔ)償方式為等值應(yīng)付票據(jù)，越秀地產(chǎn)可以用這些票據(jù)繼續(xù)在廣州買地。同年12月，萬(wàn)科以底價(jià)28.8億元拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)3宗宅地。這3宗地塊此前由萬(wàn)科持有，因軌道交通建設(shè)原因不具備開(kāi)發(fā)條件而停滯；2023年底被政府收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃后，重新掛牌。

國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)表示，房企退地是正常的商業(yè)調(diào)整行為，主要是商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境改變后，原有土地開(kāi)發(fā)性質(zhì)已不符合形勢(shì)變化的要求。這背后的邏輯一方面是政府層面積極盤活存量閑置土地，另一方面則反映出企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境變化后面臨的資金壓力。

多位專家預(yù)計(jì)，2025年房企“退地”情況還會(huì)增多。從囤地到退地，中國(guó)樓市的游戲規(guī)則正在發(fā)生深刻變化。一些曾誕生于樓市火熱時(shí)期的高價(jià)地塊正面臨被房企退回的命運(yùn)，這是樓市供需失衡的一個(gè)信號(hào)，也是市場(chǎng)調(diào)整的必然結(jié)果。

例如，2024年最后一天，保利發(fā)展以70.22億元底價(jià)拿下廣州天河區(qū)2宗地塊（前身為“絹麻廠地塊”），折合樓面地價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士對(duì)絹麻廠地塊并不陌生。該地塊第一次拍賣是在2001年5月，起拍價(jià)僅3.86億元，但因無(wú)人應(yīng)價(jià)而被收回。2008年1月，絹麻廠地塊再次出讓，吸引了十余家房企競(jìng)拍，最終恒大以41億元總價(jià)競(jìng)得。但由于恒大未繳齊土地出讓金且未開(kāi)發(fā)，地塊于2010年被廣州收回并更改為商業(yè)用途，直到2024年9月才調(diào)整為住宅用地。

除出險(xiǎn)房企外，央企、國(guó)企以及地方國(guó)資平臺(tái)也出現(xiàn)了“退地”情況。2024年7月，華潤(rùn)置地針對(duì)福州斗池路綜合體未開(kāi)發(fā)部分提出退地申請(qǐng)。這塊地華潤(rùn)置地已拿了10年，但原計(jì)劃建設(shè)的東區(qū)地塊遲遲未開(kāi)發(fā)。很快，調(diào)整完相關(guān)規(guī)劃后，這塊地重新上架拍賣，華潤(rùn)置地又將其買了回來(lái)。之后的8月、9月和11月，越秀地產(chǎn)分別退回5宗地塊，涉及資金超135億元。其中11月以15.29億元現(xiàn)金補(bǔ)償退還廣州大干圍地塊，政府將該地塊由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后重新出讓，由越秀地產(chǎn)以20.23億元底價(jià)重新競(jìng)得。

在北京，萬(wàn)科將一宗8年前拿的地退給政府，政府收回后改變了土地出讓條件，該地塊再次入市后被保利建工以89億元買下。在武漢，華僑城也將位于楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的105畝地退還給政府。2024年11月份，南京人居森林地塊在被退回幾個(gè)月后，調(diào)整規(guī)劃，容積率降為1.5、建筑高度降為60米，成為低密宅地。西安、長(zhǎng)沙等地也出現(xiàn)了房企退地現(xiàn)象。

這波退地潮不僅是開(kāi)發(fā)商在止損，更是市場(chǎng)在重新定規(guī)則。規(guī)劃調(diào)整后，土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值提高，讓開(kāi)發(fā)商“退一步再拿回來(lái)”成為可能。不過(guò)，從目前這些“退地”情況來(lái)看，大部分案例是收回后調(diào)整規(guī)劃，收縮或退出配建或自持比例，商辦改住等。

“退地”背后，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1～11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.4%，降幅比前10個(gè)月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積和施工面積也在下降?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，23個(gè)城市整體開(kāi)工率為46%，一線城市開(kāi)工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。這意味著在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開(kāi)工情況非常低迷，尤其是部分非市場(chǎng)化拿地較多的二線城市，長(zhǎng)久不開(kāi)工成為常態(tài)。

近年來(lái)，城投平臺(tái)托底拿地成為普遍現(xiàn)象。從2021年至2024年5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)一二線城市成交的含住宅用地中，有46%的地塊由城投公司競(jìng)得，但總體開(kāi)工率僅為22%。2024年10月，財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。自然資源部隨后出臺(tái)了關(guān)于地方政府專項(xiàng)債券資金收購(gòu)閑置土地細(xì)則。專項(xiàng)債新政將為地方政府帶來(lái)更多低成本的增量資金，政府收儲(chǔ)的范圍和數(shù)量有望擴(kuò)大。然而，土地收儲(chǔ)的主要困難在于地方財(cái)政緊張和收購(gòu)價(jià)格談不攏。

2025年1月3日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地。據(jù)華泰證券測(cè)算，截至2024年一季度，我國(guó)存量閑置的未開(kāi)工土地計(jì)容建筑面積或達(dá)到12.6億平方米。部分“閑置土地”的地段和資質(zhì)不佳，實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)價(jià)值較低，各地實(shí)際閑置土地庫(kù)存壓力可能更大。