在歷經(jīng)約3年的調(diào)整后，2024年第四季度以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)一些積極變化。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀？2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律變了。從2021年7月持續(xù)至今的調(diào)整，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過(guò)去20年。過(guò)去，房地產(chǎn)曾發(fā)揮了穩(wěn)增長(zhǎng)的作用，既改善了人民生活，也加速了國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯也隨之轉(zhuǎn)變。

自2020年開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景一致，即深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，增強(qiáng)新動(dòng)能和新優(yōu)勢(shì)，提升國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。截至2024年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額占所有信貸余額的比例下降至20.9%，而2023年末為22.1%。2019年末該比例高達(dá)29.0%。我國(guó)不再將大量資源流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是更多投入先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)自身也需要在轉(zhuǎn)型中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底。2021年，我國(guó)新建商品房銷售面積為17.94億平方米，而2024年預(yù)估只有10億平方米左右，三年下降幅度可能達(dá)到44%。即使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但過(guò)去高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

解決這一問題需要多管齊下。地方政府應(yīng)依法依規(guī)收回閑置土地，嚴(yán)格限制供地，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，繼續(xù)引導(dǎo)和推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，提升住房質(zhì)量。此外，需進(jìn)一步擴(kuò)大需求，例如對(duì)首套房、多孩家庭購(gòu)房等剛需購(gòu)房加大優(yōu)惠力度，并提升居民收入，改善預(yù)期，降低房?jī)r(jià)收入比。還要推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，前瞻性地規(guī)劃商辦空間，簡(jiǎn)化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，加速去化。也可以考慮將符合標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)與辦公用房改建為租賃住房。

2024年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等。四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購(gòu)、降低交易稅、降低首付比例等。北京、上海政策力度相對(duì)謹(jǐn)慎，廣州則全面放開限購(gòu)，整體政策力度最大。

2024年9月份的中共中央政治局會(huì)議提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這實(shí)質(zhì)上是指“量升而價(jià)穩(wěn)”，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了積極作用。2024年9月底以來(lái)，房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松，月度銷售明顯改善，10月、11月的月度銷售同比加速恢復(fù)。

財(cái)政部明確指出，地方政府專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房，還可用于土地儲(chǔ)備，有利于商品房庫(kù)存去化，緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。預(yù)計(jì)在未來(lái)一兩年內(nèi)，主要城市基本上都可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

展望未來(lái)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，一些特殊時(shí)期特殊區(qū)域的政策會(huì)逐步退出，例如限購(gòu)限售等。上海、深圳、北京的限制性政策仍有放松空間。隨著市場(chǎng)常態(tài)化，有些應(yīng)急政策如“白名單”、“收儲(chǔ)”等也會(huì)逐漸退出，而常規(guī)性政策如利率調(diào)整可能會(huì)長(zhǎng)期運(yùn)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中。

從過(guò)去幾年的發(fā)展來(lái)看，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年大概率能實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)。這與政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素有關(guān)，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)。按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測(cè)算，我國(guó)一年6億到8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動(dòng)都屬正常。

目前，許多房企已開始適應(yīng)發(fā)展新模式，以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)走到盡頭，房企必須審慎經(jīng)營(yíng)。2024年以來(lái)，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)調(diào)建“好房子”。截至2023年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)40平方米，住房問題基本得到解決，市場(chǎng)將以改善性需求為主，避免“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”。

經(jīng)過(guò)3年半的調(diào)整，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，未來(lái)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

在新階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)五個(gè)方面的變化趨勢(shì)：一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米；二是二手房交易成為主導(dǎo)，核心城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房；三是資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值潛力；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢(shì)；五是保障住房體系將進(jìn)一步完善，成為住房體系的重要支撐。