前段時間，子姨一個朋友離婚了。

人到中年，子姨身邊朋友別說離婚了，二離的都不少。所以我也沒在意，跟他開玩笑說終于自由了。結(jié)果他乘機給我倒了一肚子苦水：

我這是假離婚，不是真離！

他是一家地方國企地產(chǎn)平臺的總經(jīng)理，離婚是為了切割。因為公司背上了巨額債務(wù)，正陷入絕境。他，和自己投進去的家底，可能都得完了。

過去幾年，他自己國企平臺旗下幾個項目，要么是商業(yè)，要么在杭州遠郊，要么在環(huán)杭。賣的最好的一個項目，也沒有到總貨值的一半。

如何敗光幾十億，一個國企地產(chǎn)平臺老總的自白

平臺和項目都窮盡了融資辦法。他自己還墊進項目不少資金，最難的時候，甚至要員工去銀行套錢給公司用。

他給我復盤了下公司這幾年的得失，以下是他的自述。

1

回顧我在公司的這幾年，雖然市場下行原因很大，但顯然企業(yè)管理的問題更大。

比如公司在杭州市中心的一個商業(yè)項目。2018年拿的地，項目當時花了4000萬做地下與地鐵的聯(lián)通。

當時杭州市場火到核心大平層一房難求。但這個項目入市時間拖了兩年，一直拖到市場下來，商業(yè)大平層賣不動了。但這時，該降價也不降價，項目截止到目前也沒賣出去一半。

剩下的房子，都被公司抵押出去了。

另外一個環(huán)杭項目。拿地時承諾要建回遷房，項目就先蓋了回遷房，等要賣住宅時，市場又下行了。整個策略和節(jié)點全踩空了。

當時企業(yè)的高層真是太樂觀，時間都錯過了。幾個月時間：

就是另一片天地。

2

公司的國企病很重。說好了5點下班，他們分分鐘鐘不想等，5點就全走光了。

像很多國企一樣，我們公司一半都是關(guān)系戶。需要招人時，他們就會推薦人。只有一個部門是純粹的，沒有關(guān)系戶，那就是營銷部：

因為營銷干的都是苦差事。

這么大一家國企，一直沒有數(shù)據(jù)化，沒有總結(jié)，沒有指標節(jié)點。

去年一年，公司環(huán)杭項目都沒賣幾套。項目之前用“白戶”撬動流水的路子，也堵上了，資金鏈就崩掉了。

“白戶”操作很多杭州營銷人都懂。比如，100萬的房子，2成首付的話，開發(fā)商先把首付20萬，通過第三方公司打給：

白戶購房者。

“白戶購房者”通過買房形式，再把20萬打到公司賬戶。房子網(wǎng)簽后，銀行放款，項目公司就可以拿到80萬?！鞍讘糍彿空摺焙椭薪橐矔髯垣@取一部分傭金。

這些“白戶”可能是當?shù)剞r(nóng)民，最多的是云貴川農(nóng)民。因為有的云貴川農(nóng)民，一輩子可能也不出大山，他們無所謂“官司”和信用。

開發(fā)商用20萬的流水從銀行套出了80萬，資金的流量就有了。

把“白戶”操作做成產(chǎn)業(yè)鏈的重災區(qū)，就是嘉興了。國企性質(zhì)問題，用白戶撬流水的單子算少的，民企更猖獗。

中間環(huán)節(jié)很多都是上海過來的一批人。這已經(jīng)在當?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)鏈，它的產(chǎn)業(yè)鏈化已經(jīng)不是見到的這些所謂臺面的代理公司，下游還有好幾層。

白戶產(chǎn)業(yè)鏈非常惡劣，沒有環(huán)節(jié)是無辜的。

這個錢從開發(fā)商滾出去，再滾回來，開發(fā)商肯定是其中一環(huán)。但沒有銀行的配合，貸款也辦不下來。因為銀行放貸之前，他們要問客戶是不是買房子，為什么買房子這些基本情況，畢竟如果流水和社保都沒有的話：

審核就沒辦法通過。

3

這個客戶本身不是真正的來買房子。就是用他的名字配合一下簽個合同，這個量做很大的話，銀行的呆賬就很難看。

銀行呆賬的話，銀行會催購房者。催不下來就會有起訴，因為期房開發(fā)商有擔保責任，銀行會起訴開發(fā)商，讓他退還這筆錢。

這個周期下來，政府知道得很清楚。但現(xiàn)在他們也不能做很多事情，只能把開發(fā)商先穩(wěn)住，不然的話問題會更大。

最近這種白戶操作基本停了，銀行也開始收緊了。

像環(huán)杭這些項目，很多人都是為利益而來。但有些人是真的被騙來買房的。

子姨的好朋友鐵頭功社2019年就寫過《杭州房產(chǎn)中介自述：和我們比，PUA是渣渣》，揭露環(huán)杭房產(chǎn)代理商，用各種套路把杭州打工人騙到海寧買房的卑鄙手段。后來這篇文章被很多平臺刪除，大家有興趣可以去對話框發(fā)送“海寧”自取。

不幸的是，這樣的事情一直在發(fā)生。

前幾天，浙江經(jīng)視看地產(chǎn)做過報道，在浙江平湖，李女士在社交軟件上認識一位男士，聊得挺好。一個月之后，這位男士以談戀愛的名義送她一套房子，名字寫她的：

首付不用她付，后面的貸款也不用她還。

但辦了貸款后，他各種理由不見面，也不還貸款。直到上周，這位男士跟她坦白，首付他根本沒付，所有的都是他開發(fā)商朋友去操作的：

首付款是開發(fā)商自己出的，貸款是在郵儲銀行平湖支行貸的。

貸款時，銀行人員什么都沒說，而且還一直催促她簽字。

李女士說，不想讓爸媽知道，爸媽年齡大了，知道我被騙的話肯定會傷心的。

我看過的項目里，還有兩個印象特別深刻的案例。

前兩年時，一對剛畢業(yè)的小夫妻被騙到環(huán)杭買房子。他們結(jié)婚要買房，但實在太窮了，就被中介騙到了環(huán)杭。

買房后，做土木工程的男生失業(yè)了。女生打著三份工，他們就經(jīng)常去售樓處哭。

還有一位中年人，牙齒到掉光了，在那里維權(quán)。真的很辛苦很慘。

從道德角度看，中介就不該把這些最傳統(tǒng)的底層人，騙到這里買房。從項目角度看，房子賣不動就去找中介賣。但中間渠道商是不管的，如果他不動歪腦子、走偏門就賺不了錢。

這批中介很多沒文化，又在社會底層。他們有了工作，但卻是去騙人的。

這些都是悲劇。

還有很多事情也覺得唏噓。有一次拿地，地塊是政府政府收回去。改了土地性質(zhì)和容積率，再重新拿來拍的。

政府收回去的時候，房子其實已經(jīng)蓋好了。

真的是炸掉重新拍啊。

另外一件讓我感慨頗多的，是有一天看到我朋友的房子被拍賣。這位朋友在朋友圈發(fā)了一個法拍鏈接，說：

這是我的房子，歡迎大家來拍。

以前很好的時候，大家都很有夢想，感覺能實現(xiàn)自我價值。但這一波過來后，都發(fā)現(xiàn)家庭是最核心的，以前最普通最容易忽視的那一面，反而最值得。

4

如果要我反省的話，從拿地成本、地段，整個營銷打法，包括市場節(jié)點、找誰做分銷，建團隊，主要的營銷負責人是誰，這些都是可以變的。

不同于住宅純粹靠天吃飯，商業(yè)項目，特別是對資金要有要求的項目，對人才的要求也是很高的，財稅、法務(wù)、建筑、設(shè)計、物業(yè)、管理整套東西都要懂。

但另外看，我認為我們這種國企平臺公司就不應(yīng)該來做地產(chǎn)。以前是拿塊地就能賺錢，現(xiàn)在不是了。

有些集團公司這個項目虧了，另外一個項目賺錢可以騰挪一下。但我們國企平臺所有項目都是虧的，房價幾乎腰斬。

沒有國企的命，卻有國企的病，其實已經(jīng)沒有機會了。

現(xiàn)在，我這條鏈上的人已經(jīng)被全拔掉了。集團層級的人全部分流到項目，只剩下辦公室和財務(wù)還有幾個人，只剩下框架搭在那里。

在國企干了這幾年，我現(xiàn)在不僅是傾家蕩產(chǎn)，還隨時有進去的風險。