一線城市高層住宅遇冷市場(chǎng)供需與偏好變化

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2025-03-17 18:19:25 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

對(duì)高層住宅滯銷(xiāo)的原因，多位房地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為成因較為復(fù)雜，主要?dú)w結(jié)于市場(chǎng)供需變化和購(gòu)房者喜好變化。

2024年四季度是北京樓市成交最好的一個(gè)季度，許多項(xiàng)目利用這一時(shí)機(jī)加緊去化，新房整體成交情況不錯(cuò)，但高層住宅普遍滯銷(xiāo)。這種滯銷(xiāo)情況并非突然出現(xiàn)，早在2024年下半年就已初現(xiàn)端倪。當(dāng)時(shí)多數(shù)新建商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況不佳，在一定程度上掩蓋了需求偏好的變化。

高層住宅不僅在市場(chǎng)需求層面逐步遇冷，很多城市也開(kāi)始對(duì)建筑“限高”，從政策層面不再鼓勵(lì)興建地標(biāo)建筑和高層住宅。例如，住建部等15部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》要求縣城新建住宅以6層為主，最高不超過(guò)18層。江蘇省住建廳也出臺(tái)了類(lèi)似的規(guī)定，限制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市的建筑高度。

一家千億級(jí)房企北京區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人梁薇表示，2024年下半年，她所在公司在北京的一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，原本計(jì)劃速戰(zhàn)速?zèng)Q，但半年后去化率僅兩成多。該項(xiàng)目定位為首次置業(yè)高智群體及剛改家庭，產(chǎn)品以高層為主，輔以小高層滿足差異化需求。然而，自2025年以來(lái)，高層住宅逐漸賣(mài)不動(dòng)了，小高層成為去化主力軍。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）的住宅，具有現(xiàn)代化設(shè)計(jì)和視野開(kāi)闊等特點(diǎn)；小高層通常指7層至11層（18米至27米），居住舒適度較高；洋房主要為4層至6層（低于18米），低密度、高品質(zhì)且私密性強(qiáng)。

梁薇發(fā)現(xiàn)，自2024年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難，甚至一些大平層豪宅項(xiàng)目也不例外。購(gòu)房者越來(lái)越傾向于小高層和洋房。二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了類(lèi)似的變化，一位北京中介人士表示，兩居和三居的高層住宅原本成交和價(jià)格都較為堅(jiān)挺，但現(xiàn)在不如“老破小”受歡迎。

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