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上海130萬買的43平老破小 市場分化加劇

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2025-07-12 17:00:43  城市觀察哨

上海二手房市場在2025年上半年成交量達到13萬套，創(chuàng)四年來同期最高紀(jì)錄。盡管成交數(shù)量增加，但市場氣氛卻顯得異常復(fù)雜：房東普遍下調(diào)掛牌價，遠郊區(qū)出現(xiàn)“3字頭”房源，而中心城區(qū)30平米學(xué)區(qū)房竟敢叫價580萬。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月全市二手房成交約13萬套，同比增幅達20%。鏈家研究院監(jiān)測顯示，全市掛牌均價從1月的61200元/㎡降至5月的59300元/㎡，每平方米下跌1900元。這種價格讓步成為推動交易的關(guān)鍵因素。例如，在浦東周康板塊，一套2005年建的兩居室經(jīng)歷了多次降價后，最終以368萬元成交。崇明區(qū)桂林新村甚至出現(xiàn)了一套成交單價僅3307元/㎡的住宅，刷新近五年上海房價下限記錄。

總價300萬以下房源占總成交量的62%，其中200萬以內(nèi)占比高達38%。這些被稱為“老破小”的住宅主要分布在外環(huán)至郊環(huán)區(qū)域，建筑年齡多在20年以上。一位90后購房者表示，同樣的300萬預(yù)算，在市區(qū)只能買“老破小”單間，而在松江新城卻能買帶電梯三房。五大新城板塊因此異軍突起，松江新城以5417套成交量領(lǐng)跑全市板塊，嘉定主城區(qū)和奉賢南橋新城分別成交4452套和3405套。德佑地產(chǎn)門店經(jīng)理觀察到，近半年新增客戶七成預(yù)算在250-350萬區(qū)間，他們對地鐵通勤的容忍度明顯提高。

與郊區(qū)價格塌陷形成對比的是學(xué)區(qū)房的堅挺行情。靜安區(qū)西康路786弄小區(qū)因?qū)陟o教院附屬學(xué)校，近期掛牌價高達21.5萬元/㎡。據(jù)中介透露，該小區(qū)去年同期的掛牌均價約15萬元/㎡，今年因舊改拆遷導(dǎo)致房源稀缺，30平米戶型總價突破580萬。一位家長認(rèn)為，周邊同等學(xué)區(qū)的新房單價超30萬，面積至少70平，相比之下“老破小”反而是性價比選擇。

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