專家談房價何時見底：買房從來沒有剛需(2)
朱教授預(yù)測樓市將在2027年見底并非空穴來風(fēng)。他分析指出，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一個長期調(diào)整周期，這一周期通常需要7-10年時間。2020年"三道紅線"政策出臺后，房地產(chǎn)市場開始進入下行通道。按此計算，市場完全企穩(wěn)可能需要到2027年左右。這與日本、美國等發(fā)達國家歷史上的房地產(chǎn)調(diào)整周期相似。日本泡沫經(jīng)濟破滅后，房地產(chǎn)價格調(diào)整期持續(xù)了近十年；2008年美國次貸危機后，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了約7年的調(diào)整期。
人口結(jié)構(gòu)變化是影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素。中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年中國人口出現(xiàn)負(fù)增長，總?cè)丝诒壬夏隃p少215萬人。更關(guān)鍵的是，25-40歲的購房主力人口正快速減少。預(yù)計到2027年，這一人群將比2020年減少約3500萬人。人口紅利消失導(dǎo)致住房需求持續(xù)萎縮，這是樓市難以快速回暖的根本原因之一。
城鎮(zhèn)化進程放緩也是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。2024年中國城鎮(zhèn)化率達到65.8%，接近發(fā)達國家水平，城鎮(zhèn)化紅利逐漸消退。同時，隨著各地區(qū)"人才爭奪戰(zhàn)"的展開，人口流動格局發(fā)生變化，三四線城市房地產(chǎn)市場面臨更大壓力。數(shù)據(jù)顯示，2024年三四線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下降5.7%，遠高于一二線城市的降幅。
居民債務(wù)水平的上升也制約了購房需求。中國社會科學(xué)院金融研究所數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度中國居民部門杠桿率已達到GDP的66.7%，接近警戒線。在高負(fù)債背景下，居民購房意愿和能力明顯下降。一項針對35個主要城市的調(diào)查顯示，2025年有購房計劃的家庭比例僅為17.3%，創(chuàng)下十年來新低。
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