不交物業(yè)費不能搖車位？法院回應限制條件無效

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2025-09-21 20:00:02 京報網(wǎng)

隨著私家車保有量快速增長，部分小區(qū)因早期車位規(guī)劃不足，車位緊張的問題日益嚴重。在北京房山一小區(qū)，物業(yè)公司以“按時足額繳納物業(yè)服務費”為報名必備條件，限制業(yè)主參與小區(qū)車位搖號，引發(fā)業(yè)主不滿并提起訴訟。近日，房山法院審結了這起車位糾紛案，認定物業(yè)公司的上述限制行為無效。

由于車位緊張，陳女士所在小區(qū)自2015年起采取搖號方式管理地面車位。物業(yè)公司在2021年至2024年間四次發(fā)布搖號通知，均將“按時足額繳納物業(yè)服務費（截至本年度）”列為報名必備條件。陳女士因未按期繳費被拒絕參與搖號，遂將物業(yè)公司訴至法院，認為該限制條件侵害了業(yè)主權益，要求確認該限制條件的行為無效，并要求支付額外產生的車位租賃費2800元。

物業(yè)公司辯稱，該限制條件符合臨時管理規(guī)約約定，面向全體業(yè)主。目的是核實報名人員身份，了解業(yè)主真實需求，保障車位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時，陳女士的房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉租行為，實際沒有地面車位使用需求，因此不存在2800元車位租賃費的事實。

經查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時，該小區(qū)業(yè)主委員會尚未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號由物業(yè)公司自行組織，且該公司未就搖號限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院審理后認為，小區(qū)內地面停車位的租賃使用等事項屬于業(yè)主共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經法定程序，以繳納物業(yè)費為由限制業(yè)主參與搖號，違反了公平自愿原則，侵犯了業(yè)主對共有部分的合法權益，故該限制條件的行為無效。關于租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費用實際發(fā)生，且搖號的隨機性決定該費用非必然直接損失，法院對該訴求未予支持。

法院最終判決物業(yè)公司以繳納物業(yè)費作為參與小區(qū)車位搖號條件的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。

法官提示，物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務職能，事關業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經業(yè)主大會同意徑行發(fā)布針對全體小區(qū)業(yè)主關于地面車位搖號的通知，且該通知中直接將繳納物業(yè)費與租用小區(qū)車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權利，有違公平自愿，法院因此對該行為進行了否定性評價。

法官指出，小區(qū)業(yè)主也應避免無理由拒繳物業(yè)費、私自侵占公共部分等問題，增強主人翁意識和參與意識，與物業(yè)單位多溝通、共同努力，逐步構建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。

(責任編輯：0882)

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