專家：房價下跌最吃虧的是普通老百姓 房地產(chǎn)牽動宏觀經(jīng)濟(jì)！中國房地產(chǎn)未來走向何方？最近一篇名為《房地產(chǎn)是撼動宏觀經(jīng)濟(jì)的震源》的文章引起了廣泛關(guān)注。這篇文章實際上是一篇問答記錄，由趙燕菁對某媒體人一系列采訪問題的回答組成。趙燕菁是廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院雙聘教授，曾任廈門市規(guī)劃局局長、廈門市規(guī)劃委員會主任，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，趙燕菁和黃奇帆是對房地產(chǎn)理解非常獨(dú)到的兩位學(xué)者型官員。

在這篇文章中，趙燕菁提出了幾個核心觀點(diǎn)： - 土地財政實際上是地方政府的財政，具體來說就是擁有土地出讓權(quán)和規(guī)劃權(quán)的那一級政府。 - 房地產(chǎn)要“止跌回穩(wěn)”，必須放棄數(shù)量目標(biāo)，盡快制止新增供地流入市場，并贖回已經(jīng)過剩的不動產(chǎn)。繼續(xù)靠賣地融資、還債、發(fā)工資的操作與中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的戰(zhàn)略背道而馳。 - 房價下跌最吃虧的是普通老百姓。中國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96.3%，農(nóng)村居民為94.8%；中國城市家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠(yuǎn)高于美國的34.6%。房價下跌會加大貧富差距，而不是縮小。 - 為了實現(xiàn)穩(wěn)房價并讓買不起房的人住有所居，需要建立市場歸市場、保障歸保障的“雙軌制”。首先，要扭轉(zhuǎn)對房價的錯誤認(rèn)識，明確提出房價上漲不是壞事而是好事。其次，徹底區(qū)隔商品房和保障房市場。第三，在存在大量商品房庫存甚至爛尾的情況下，保障房最好的來源不是新建，而是回購過剩的商品房。第四，接手爛尾項目不是救企業(yè)，而是救銀行。 - 房地產(chǎn)在中國的資產(chǎn)負(fù)債表里占有最大份額，但前提是這些權(quán)益必須有流動性。只要能做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)就依然是資本生成的主要信用來源，其在宏觀經(jīng)濟(jì)中的角色類似于美國的股票市場。 - 這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的方向搞反了，打壓房價作為調(diào)控目標(biāo)并不正確。沒有這一輪調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)至少不會比現(xiàn)在更差。

趙燕菁的核心思路是中國房價不能下跌，還應(yīng)該繼續(xù)上漲，因為這有助于縮小貧富差距，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。然而，這種觀點(diǎn)是否站得住腳值得商榷。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于寒冬。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-8月份全國房地產(chǎn)市場情況顯示，需求端和供應(yīng)端均出現(xiàn)下滑。例如，新建商品房銷售面積和銷售額分別下降4.7%和7.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降12.9%。如果將時間線拉長，與2021年相比，2024年中國商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)投資、房企到位資金分別下降39.6%、43.1%、27.1%和46.5%，待售面積卻增加了47.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的拉動也由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點(diǎn)。這直接影響了地方財政收入。2021年，全國土地出讓收入達(dá)8.71萬億元，土地財政依賴度達(dá)35.9%；到了2024年，全國土地出讓收入降至4.87萬億元，土地財政依賴度下降至17.3%。

盡管房地產(chǎn)仍然是支柱行業(yè)，貢獻(xiàn)了約20%的GDP、40%的財政收入、20%的社融存量，構(gòu)成約60%的家庭資產(chǎn)，但房價繼續(xù)大漲的概率非常小。中國的房子已經(jīng)足夠多，人均住房面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。此外，高房價導(dǎo)致年輕人不愿生孩子，影響了人口結(jié)構(gòu)。歷史證明，“漲價去庫存”并未有效降低房企杠桿，反而增加了風(fēng)險。

銀行是房企的最大債主，不希望房價大起大落。漲得太猛會導(dǎo)致房企負(fù)債增加，跌得太猛則可能導(dǎo)致斷供和壞賬。開征房地產(chǎn)稅可能是一個解決辦法，既能減輕實體經(jīng)濟(jì)壓力，又能為地方財政提供新的稅收來源。只有解決了這個問題，中國房地產(chǎn)才能迎來真正的新時代。

專家：房價下跌最吃虧的是普通老百姓 房地產(chǎn)牽動宏觀經(jīng)濟(jì)。