房地產“止跌回穩(wěn)”政策信號持續(xù)釋放，市場正處于深度調整與政策松綁的關鍵交匯點。這不是快速反轉，而是政策托底、需求修復與市場調節(jié)共同作用的漸進式軟著陸。申萬宏源證券固定收益融資總部總經理范為表示，當前房地產市場正處于“政策底”向“市場底”傳導的關鍵階段，隨著限購松綁等優(yōu)化政策密集出臺，已經為市場構筑堅實的托底基礎，市場預期隨之穩(wěn)步修復。

近期，多個城市密集松綁限購，釋放穩(wěn)樓市強烈信號，但市場仍面臨深層考驗：房地產市場修復需居民收入預期、價格信號與宏觀經濟基本面協(xié)同發(fā)力。范為提醒，房地產企業(yè)要穿越周期，必須堅守穩(wěn)健財務結構，嚴控負債水平，保障現(xiàn)金流安全，拓展多元化融資渠道，推動商業(yè)模式由“高杠桿開發(fā)”向“高效率運營”轉變。

范為認為，目前房地產市場“止跌回穩(wěn)”將呈現(xiàn)漸進式復蘇態(tài)勢。核心城市將在未來1—2個季度內率先顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而能級較低城市則需要更長時間化解庫存壓力，實現(xiàn)全面市場回穩(wěn)與信心重建將是一個持續(xù)深化的過程。本輪政策松綁主要著眼于需求端修復，通過釋放合理住房需求與改善市場預期推動市場回暖，但市場信心的實質恢復仍需政策效應與居民收入預期、價格信號轉變及庫存去化進度等多重因素形成合力，并依賴宏觀經濟基本面的協(xié)同支撐。

從市場結構看，不同能級城市分化態(tài)勢明顯。核心城市對政策反應更為敏銳，已率先出現(xiàn)成交量企穩(wěn)回升的積極信號；部分二線及三四線城市仍處于探底過程，展現(xiàn)出本輪復蘇的梯度特征。隨著行業(yè)風險有序出清，疊加經濟基本面的持續(xù)改善，市場有望逐步建立新的平衡狀態(tài)。

本輪房地產政策優(yōu)化已初步顯現(xiàn)“企穩(wěn)分化、溫和復蘇”的積極成效。核心城市憑借其堅實的產業(yè)基礎和持續(xù)的人口流入，對政策反應更為敏銳，改善型需求有序釋放，成交量率先企穩(wěn)回升，為整體市場注入了穩(wěn)定預期。不同能級城市間表現(xiàn)分化，部分城市庫存壓力仍需時間化解，這正體現(xiàn)了市場自我調節(jié)與結構優(yōu)化的自然過程。當前政策以“精準托底、防范風險”為主要導向，已有效遏制市場下行勢頭，實現(xiàn)了階段性的“止跌”目標。

當前政策正通過“需求激活—庫存優(yōu)化—預期引導”的遞進路徑為房價企穩(wěn)提供有力支撐。在信貸端，通過降低首付比例、下調房貸利率等方式，有效降低居民購房門檻與資金成本，直接激發(fā)改善型與置換類需求釋放。在交易端，通過放寬限購、限售等限制，精準調節(jié)區(qū)域供需關系，加快庫存去化，促進市場流動性與健康度提升。在預期端，以持續(xù)且協(xié)調的政策信號扭轉市場情緒，逐步修復購房信心，引導剛需群體有序入市，夯實房價穩(wěn)健基礎。

當前“止跌回穩(wěn)”面臨的主要挑戰(zhàn)在于供給端風險有待化解與需求端基礎減弱并存，加之市場矛盾轉變。在供給端，房企的債務重組逐步推進，但部分企業(yè)仍面臨流動性壓力，導致期房交付信任機制尚未完全修復，購房者觀望情緒濃厚，制約了政策效果的顯現(xiàn)。在需求端，居民部門對未來收入預期仍偏謹慎，加杠桿意愿與能力有所減弱，政策刺激的邊際效應呈現(xiàn)遞減趨勢，制約剛性需求和改善型需求的釋放潛力。此外，市場的主要矛盾已從總量短缺轉向結構性過剩，部分城市庫存去化周期較長，供需失衡問題難以單靠短期政策調整迅速化解，價格回升仍缺乏堅實支撐。

政策導向正在深刻重構房地產行業(yè)的底層邏輯，推動市場從“增量擴張”邁向“存量提質”與“結構優(yōu)化”的新階段。這給房地產帶來機遇，“保障軌”加速建設釋放出大規(guī)模政策性住房需求，為具備代建能力與精細成本控制的企業(yè)開辟了廣闊市場空間。同時，“市場軌”下商品房逐步回歸居住屬性，改善型需求持續(xù)引領市場，推動產品向綠色、低碳、智慧化升級，為注重產品力、服務品質與資產運營的企業(yè)提供差異化發(fā)展契機。此外，城市更新則推動存量資產價值重塑，激活智慧社區(qū)、節(jié)能改造、適老化轉型等產業(yè)鏈機遇，尤其利好具備全周期管理能力和綜合解決方案的服務商。

當然，挑戰(zhàn)同樣巨大。保障房對剛需商品房市場的分流效應或使普通住宅承壓，房企需要重新明確客群定位與發(fā)展策略；城市更新項目周期長、資金需求大，且涉及復雜產權整合與多元利益協(xié)調，對企業(yè)資本實力與綜合管理能力提出更高要求；行業(yè)盈利模式亦面臨深刻轉變，高周轉模式難以為繼，租賃保障、長效運營等新模式回報周期較長，企業(yè)短期面臨財務與轉型的雙重壓力，亟需提升精細運營、資本協(xié)同與創(chuàng)新服務能力，以應對這場深刻轉型。

基礎設施公募REITs發(fā)行加速為行業(yè)提供了多元化融資渠道，減少了對傳統(tǒng)銀行信貸的依賴，轉向資產證券化模式。具體而言，通過“公募基金+ABS”的結構，REITs幫助企業(yè)募集長期資金，降低權益融資成本。截至2025年9月末，77只REITs累計募集1966.19億元，帶動新增投資超過700億元；一定程度上降低了企業(yè)杠桿率，例如招商蛇口租賃住房REIT募集13.635億元，通過出售資產權益回籠資金，減少項目投入，避免信貸依賴，改善資產負債表；支持了專業(yè)機構投資者的深度參與，如保險資金和養(yǎng)老金，提供長久期、穩(wěn)定收益的投資選項，給予投資人新的投資品種，分享基礎設施不動產的收益，推動重資產持有企業(yè)從重資產向輕資產轉型。

REITs加速了存量資產的證券化和循環(huán)利用，形成“建設→發(fā)展→REITs退出→再投資”的閉環(huán)，避免盲目拋售。主要有三個方面的影響：第一，拓展了底層資產范圍，從基礎設施擴展至消費基礎設施和保障性租賃住房。第二，提升了資產周轉效率，例如華夏華潤商業(yè)REIT以青島萬象城為底層資產，通過SPV出售實現(xiàn)退出，資金回籠后投入新項目，形成開發(fā)-運營-退出的良性循環(huán)。第三，為企業(yè)提供了權益融資新模式，與過去債性銀行貸款、ABS等融資不同，基礎設施公募REITs為資產上市，為真權益融資，無償債壓力。

REITs發(fā)行增強了投資者參與度和市場穩(wěn)定性，推動行業(yè)轉型預期。具體表現(xiàn)為：提升估值吸引力和分紅回報，增強投資者信心；改善二級市場流動性，日均換手率高于新加坡和美國；穩(wěn)定市場預期，政府工作報告強調通過REITs支持土地收儲和存量房收購，提振行業(yè)信心。REITs避免房企拋售資產，幫助止跌回穩(wěn)，重建市場周期。

從總量擴張轉向結構化升級，深化產品力。當前，中國住房市場的核心矛盾已從“有無”轉向“優(yōu)劣”，需求結構正經歷從單一化到多元化的深刻裂變。企業(yè)必須摒棄過去面向“標準件”的大規(guī)模生產思維，轉而精準服務于不同群體改善型、個性化乃至定制化的需求。創(chuàng)新方向應是對市場進行精細化分層：為年輕家庭打造成長型空間，為老齡人口嵌入適老性設計，為高端人才提供綠色健康與智慧化的居住解決方案。

以綠色、健康與智能技術，構筑核心競爭力。房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，上下游相關產業(yè)達60多個，其自身的“科創(chuàng)力”提升至關重要。將綠色低碳技術、健康建筑理念與真正實用的智能科技深度融合于住宅產品，不僅降低了建筑全生命周期的能耗與維護成本，提升了居住者的健康資本與工作效率，還驅動了建筑產業(yè)的技術升級，拉動了綠色建材、新能源、數(shù)字技術等相關產業(yè)鏈的發(fā)展。

重塑價值鏈，從“開發(fā)商”轉型為“綜合服務商”。企業(yè)需要超越“一錘子買賣”的開發(fā)銷售模式，積極向“開發(fā)、建設、運營、服務”一體化轉型。通過打造優(yōu)質的社區(qū)商業(yè)、康養(yǎng)、托育等生活服務，以及提供房屋維護、資產管理的專業(yè)解決方案，構建與業(yè)主的長期信任關系。這不僅能創(chuàng)造持續(xù)的現(xiàn)金流，更是企業(yè)穿越周期、實現(xiàn)高質量發(fā)展的根本路徑。