日本“萬達(dá)”，為何能年入千億日元？(3)

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2025-10-17 13:49:00 虎嗅

一個(gè)被屢次驗(yàn)證的經(jīng)驗(yàn)是：當(dāng)企業(yè)只做“招租與管理”，或者只做“拿地與更新”，都會(huì)遇到對(duì)接成本、信用風(fēng)險(xiǎn)與資金鏈的多重挑戰(zhàn)；UR把鏈條打通后，才使“都市再生”的目標(biāo)與“租賃市場(chǎng)”的運(yùn)營(yíng)真正扣合起來。

“團(tuán)地”是日本戰(zhàn)后住房短缺時(shí)代的產(chǎn)物，帶著一代人的生活情感：有院落、有商店、有操場(chǎng)，構(gòu)成中產(chǎn)社會(huì)的日常。UR并非“團(tuán)地”本體，但大量“老團(tuán)地”在UR的體系里得到加固、翻新或重建。與此同時(shí)，UR也在新區(qū)做“綜合體”級(jí)別的規(guī)劃：住宅、商業(yè)、學(xué)校與綠地一體化，典型案例如東京豐洲／有明的港灣更新、橫濱港北NT的新城規(guī)劃、大阪千里中央的高層更新等。

這種“公共住房體系＋城市級(jí)更新”的疊加，使UR既是大房東，也是城市生命線的維護(hù)者：它既延長(zhǎng)舊社區(qū)的壽命，又在新區(qū)域搭起未來的生活范式。

UR的房子數(shù)量多，但品質(zhì)不“攤薄”。核心在于它將“設(shè)計(jì)與翻新”做成了標(biāo)準(zhǔn)化模板，依年代、結(jié)構(gòu)、地域建立數(shù)據(jù)庫，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量不外包——把自己的專業(yè)能力沉淀成“工業(yè)化”流程。同時(shí)，招租全流程數(shù)字化，空置率長(zhǎng)期維持在約3%～4%，顯著低于民間市場(chǎng)。
這意味著：租客找房的可預(yù)期性更強(qiáng)，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率更高，翻新與維修的節(jié)奏更穩(wěn)。

世界上也不乏公營(yíng)住房體系，但多半要么“規(guī)模不夠、市場(chǎng)化不足”，要么“管得粗、體驗(yàn)差”，很難同時(shí)兼顧“規(guī)模、品質(zhì)、效率、可負(fù)擔(dān)”。UR之所以成為“日本式樣本”，原因并不神秘：

日本確實(shí)“需要它”：從戰(zhàn)后重建到阪神地震，再到老城更新，“都市再生”是國(guó)家級(jí)議題；

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