專家：房地產(chǎn)再度成經(jīng)濟增長拖累因素(2)

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2025-10-27 11:28:50 頭條

此外，房地產(chǎn)市場的“財富效應”也在減弱。在房價上行周期，房產(chǎn)升值帶來的賬面財富增長能有效刺激居民消費。而當市場進入調(diào)整期，房價預期改變，這種正向財富效應減弱甚至可能逆轉(zhuǎn)為“負財富效應”，持有房產(chǎn)者因資產(chǎn)縮水而傾向于減少消費，潛在購房者則因觀望而增加儲蓄，這都在一定程度上抑制了內(nèi)需的擴大。

二、邏輯嬗變：結(jié)構(gòu)性拐點與周期性調(diào)整的疊加

當前房地產(chǎn)市場的困境，并非簡單的周期性下行，而是深層次結(jié)構(gòu)性拐點與短期周期性因素疊加共振的結(jié)果。

1.人口結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變：中國的人口紅利期已過，老齡化進程加速，新增城鎮(zhèn)人口速度放緩。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)及后續(xù)人口變動抽樣調(diào)查，適齡購房人口總量已越過峰值。住房需求的長期支撐力量正在發(fā)生變化，從過去“有無”的增量普漲，轉(zhuǎn)向“好壞”的存量提質(zhì)與結(jié)構(gòu)性改善。這意味著，支撐房地產(chǎn)高速增長的基本盤已經(jīng)松動。

2.城鎮(zhèn)化進程的階段性變化：我國的常住人口城鎮(zhèn)化率已超過65%，進入中后期階段。雖然仍有提升空間，但速度將自然放緩，且新增城鎮(zhèn)化人口帶來的住房需求強度，難以比擬過去快速城鎮(zhèn)化時期。城市發(fā)展模式也從外延式擴張逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式提升，大規(guī)模新城新區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮難以為繼。

3.住房供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)：經(jīng)過二十余年的高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房總量短缺問題已得到根本性緩解，戶均住房套數(shù)已超過1。部分三四線城市及部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了供給過剩的局面。“房住不炒”的定位深入人心，投資投機性需求受到嚴格抑制，市場回歸居住屬性，使得過去由投資需求推動的價格快速上漲和交易活躍度難以重現(xiàn)。

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