深夜掛網(wǎng)的一則公告，將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的佼佼者萬科推向了債務(wù)展期的邊緣。11月26日夜間，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了一則公告，宣布萬科擬就其“22萬科MTN004”召開持有人會(huì)議，討論債券展期事宜。該債券余額為20億元，本金兌付日定于2025年12月15日。這次會(huì)議定于12月10日舉行，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這將是影響萬科未來發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

公告發(fā)布后，資本市場(chǎng)迅速反應(yīng)。11月27日，萬科股票和債券均遭遇拋售。二級(jí)市場(chǎng)上，萬科股價(jià)低開低走，最終收于5.47元，跌幅達(dá)7.13%，創(chuàng)下階段新低。債券市場(chǎng)中，萬科系債券集體重挫，“21萬科02”單日下跌57.62%，最低跌至24.4197元。其他多只債券也大幅下跌并多次被深交所實(shí)施盤中臨時(shí)停牌。此外，整個(gè)地產(chǎn)債市場(chǎng)也受到牽連，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)當(dāng)日大跌7.17%。

萬科2025年三季報(bào)顯示公司正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損280.2億元。萬科董事長(zhǎng)黃力平在11月20日的臨時(shí)股東會(huì)上承認(rèn)，公司正處于消化過去“三高”負(fù)擔(dān)的陣痛期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將持續(xù)承壓。從債務(wù)分布來看，萬科的債務(wù)集中在2025年12月和2026年二季度。除了此次尋求展期的20億元債券外，規(guī)模37億元的“22萬科MTN005”也將在12月28日到期。

面對(duì)困境，萬科大股東深圳地鐵集團(tuán)已展現(xiàn)出極大誠(chéng)意。截至2025年11月11日，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供借款291.3億元，并在當(dāng)日又提供了不超過16.66億元的借款。今年以來，深鐵集團(tuán)已向萬科“輸血”約308億元。然而，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的支持方式正在發(fā)生變化。根據(jù)股東大會(huì)審議通過的議案，2025年初至股東大會(huì)召開日，萬科擬向深鐵申請(qǐng)不超過220億元的借款額度，且需提供相應(yīng)的資產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保。截至目前，深鐵已提供借款213.76億元，這意味著萬科從大股東處可動(dòng)用的剩余借款額度已經(jīng)非常有限。

萬科遇到的問題遠(yuǎn)不止是單一的債務(wù)問題。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，新房銷售總體難見明顯起色，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自我“造血”功能削弱。前期“三高”策略是房地產(chǎn)行業(yè)的共性，前期債務(wù)舉借集中在近兩年償還，企業(yè)的資金鏈必然緊張。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年前十個(gè)月，萬科的權(quán)益銷售額為745.3億元，同比下降43.2%。盡管經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)有所增長(zhǎng)，但這一增長(zhǎng)尚不足以彌補(bǔ)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的大幅下滑。

失去大股東“托底”預(yù)期后，萬科的自救路徑逐漸清晰。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，萬科后續(xù)將更多依靠自身力量，通過展期、資產(chǎn)出售、再融資等方式化解債務(wù)。具體措施包括加速資產(chǎn)變現(xiàn)，推動(dòng)項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)置換，引入新股東或資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓，徹底轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低杠桿”經(jīng)營(yíng)模式，收縮拿地與投資，聚焦現(xiàn)金流。事實(shí)上，萬科已在實(shí)施這些策略。今年前三季度，萬科完成大宗交易簽約金額近70億元，不久前還清空了所持貝殼股份。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬科債券尋求展期事件引起了廣泛關(guān)注。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀來說，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)處置工作在我國(guó)已有成熟的應(yīng)對(duì)策略和緩沖機(jī)制。標(biāo)普信評(píng)分析師張任遠(yuǎn)認(rèn)為，未來出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)盤活、債務(wù)削減程度和無效資產(chǎn)的出清，是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要角度之一。里昂證券報(bào)告指出，萬科債券展期對(duì)行業(yè)情緒造成負(fù)面打擊，反映政府支持力度或減弱，若樓市持續(xù)下行，房企債務(wù)違約及重組或難以避免。

12月10日的持有人會(huì)議不僅將決定20億元債券的命運(yùn)，更將成為萬科乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。無論結(jié)果如何，這家曾經(jīng)的中國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)都已走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口。