近期，越南河內(nèi)等主要城市掀起搶房潮，部分新盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，社會(huì)住房申請(qǐng)者通宵排隊(duì)，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。有人倒賣(mài)社會(huì)住房賺差價(jià)，高額價(jià)差讓他們寧愿徹夜排隊(duì)；有人則盯上“行政區(qū)劃調(diào)整傳言”，通過(guò)消息炒作讓房?jī)r(jià)暴漲。

這波越南“搶房潮”背后既有真實(shí)需求的爆發(fā)，也有“謠言式炒作”的泡沫游戲。在結(jié)構(gòu)性矛盾與投資熱潮交織下，越南樓市未來(lái)走勢(shì)備受關(guān)注。

排隊(duì)購(gòu)房、房?jī)r(jià)越漲越搶手、倒賣(mài)房子賺差價(jià)……這些熟悉的套路正在越南上演。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2025年第三季度，在越南的河內(nèi)等大城市出現(xiàn)了一種現(xiàn)象——新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于去年同期，但仍有良好去化，不少樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)首日就售罄。今年10月，一個(gè)位于河內(nèi)、名為“陽(yáng)光傳奇城”的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤(pán)推出1000套房源，竟吸引4000人次登記預(yù)訂，正式開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售罄了。

越南建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，河內(nèi)全市場(chǎng)平均初級(jí)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到8000萬(wàn)越南盾/平方米（約合人民幣2.1萬(wàn)元/平方米），較年初上漲5.6%，較2024年同期上漲33%。許多高端項(xiàng)目的價(jià)格高企，達(dá)到1.5億至3億越南盾/平方米（約合人民幣4萬(wàn)元至8萬(wàn)元/平方米）。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，河內(nèi)公寓的漲幅領(lǐng)跑全越南，2025年上半年，河內(nèi)推出的公寓中，60%的定價(jià)高于8000萬(wàn)越南盾/平方米，且從2024年第三季度起，已無(wú)任何新項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于6000萬(wàn)越南盾/平方米（約合人民幣1.6萬(wàn)元/平方米），高端項(xiàng)目大量定價(jià)超過(guò)1.2億越南盾/平方米（約合人民幣3.2萬(wàn)元/平方米）。

胡志明市方面，2025年第三季度新推公寓樓盤(pán)售價(jià)在8000萬(wàn)至1.2億越南盾/平方米，最高達(dá)1.5億越南盾/平方米。2025年第三季度，在越南全國(guó)公寓售價(jià)增長(zhǎng)率中，河內(nèi)位居榜首，緊隨其后的是峴港市，而胡志明市的售價(jià)也有顯著增長(zhǎng)。

越南建設(shè)部還披露，存在排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)社會(huì)住房后轉(zhuǎn)售賺取2億至5億越南盾（約合人民幣5.4萬(wàn)至13.4萬(wàn)元）差價(jià)的行為。越南的社會(huì)住房是政府為中低收入群體、工人、年輕公務(wù)員、城市新居民等提供的可負(fù)擔(dān)住房項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)合理價(jià)格以及政府支持，售價(jià)一般遠(yuǎn)低于同板塊的高端商品房，是當(dāng)?shù)匾环N介于市場(chǎng)化與保障房之間的住房供應(yīng)體系。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，近期在許多地方，社會(huì)住房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，數(shù)百名居民不得不從晚上開(kāi)始排隊(duì)等待提交申請(qǐng)，有些地方甚至出現(xiàn)了搶報(bào)名的擁擠場(chǎng)面，表明實(shí)際需求很大，但供應(yīng)有限。近期網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的越南人通宵排隊(duì)搶房的火爆場(chǎng)景，大多數(shù)都是當(dāng)?shù)鼐用駬屬?gòu)社會(huì)住房項(xiàng)目的畫(huà)面。

實(shí)際上，越南幾個(gè)主要大城市的公寓價(jià)格并不是今年才開(kāi)始漲的，此前已經(jīng)連漲了很多年。根據(jù)越南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，從2019年到2024年年底，河內(nèi)公寓一手價(jià)格上漲超過(guò)72%，峴港上漲近50%，胡志明市上漲34%。

盡管越南主要城市的公寓價(jià)格在多年大漲后趨于穩(wěn)定，但許多省份的地塊和獨(dú)立住宅卻再次升溫，這并非出于健康的市場(chǎng)原因。目前越南房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在不少“謠言式炒作”，部分漲勢(shì)來(lái)自未經(jīng)證實(shí)的行政區(qū)劃調(diào)整傳聞，例如有地區(qū)短短數(shù)月內(nèi)上漲20–30%，主要基于某些地方可能會(huì)并入大型城市區(qū)域的傳言。部分地區(qū)由于胡志明市及龍城國(guó)際機(jī)場(chǎng)等大型基建，漲價(jià)也格外猛烈。

對(duì)此，越南建設(shè)部警告稱(chēng)，缺乏真實(shí)需求或規(guī)劃依據(jù)的漲價(jià)將導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)，并提升買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)?！皳尫砍薄北澈?，也有越南房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊已久的結(jié)構(gòu)性矛盾因素。當(dāng)前商品房供應(yīng)主要集中在高端和中端，缺乏適合大多數(shù)民眾的可負(fù)擔(dān)住房，尤其缺乏工業(yè)園區(qū)工人住房、社會(huì)住房及城市低收入者住宿。

研究機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，高價(jià)商業(yè)住宅占比過(guò)高，而工薪階層可負(fù)擔(dān)的社會(huì)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺，社會(huì)住房供應(yīng)量遠(yuǎn)低于符合申請(qǐng)條件的居民數(shù)量，導(dǎo)致低收入群體不得不冒著嚴(yán)寒通宵排隊(duì)。今年第三季度時(shí)，越南建設(shè)部建議各部委與地方在今年最后四個(gè)月共同推進(jìn)關(guān)鍵任務(wù)，包括加快審批新住房與社會(huì)住房項(xiàng)目，以增加市場(chǎng)供應(yīng)。越南國(guó)家銀行在執(zhí)行12萬(wàn)億越南盾信貸項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)推出面向35歲以下首次購(gòu)房者的優(yōu)惠貸款計(jì)劃，提供合適的利率和貸款期限。地方正努力克服困難，確保到2030年完成“至少一百萬(wàn)套社會(huì)住房”計(jì)劃，其中2025年底前預(yù)計(jì)完成10萬(wàn)套以上。

近年來(lái)，不少外國(guó)投資者對(duì)越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)頗感興趣。據(jù)越南當(dāng)?shù)匮芯繖C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)在法律框架改善、FDI增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、投資環(huán)境友好等因素推動(dòng)下，正處于增長(zhǎng)前沿。2024年房地產(chǎn)吸引63億美元的外國(guó)直接投資，占總投資比例的16.5%，同比增長(zhǎng)35%，資金來(lái)源主要是新加坡、日本、韓國(guó)、美國(guó)及歐盟。越南在東南亞房地產(chǎn)M&A交易量增長(zhǎng)中位列第二。

研究機(jī)構(gòu)“居外IQI”數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，越南吸引外資48億美元，同比增長(zhǎng)2.4倍，其中新加坡投資額領(lǐng)先，上半年越南房地產(chǎn)M&A總額顯著增長(zhǎng)，新加坡、日本和韓國(guó)財(cái)團(tuán)頻頻入場(chǎng)，租賃住宅和高端公寓成為資本追逐焦點(diǎn)。

盡管越南在2015年允許外國(guó)人買(mǎi)房并獲得合法產(chǎn)權(quán)，但卻設(shè)置了兩個(gè)苛刻的要求：一是不能擁有土地永久產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)僅為50年（越南公民可擁有永久產(chǎn)權(quán)）；二是每個(gè)公寓小區(qū)外國(guó)人擁有的住房總數(shù)不能超過(guò)30%，每個(gè)坊級(jí)區(qū)劃內(nèi)外國(guó)人擁有的別墅不能超過(guò)250套。從投資回報(bào)來(lái)看，越南房產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)分為本國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)視角和外國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)視角，其差異之處就在于越南盾與美元之間的匯率變動(dòng)。從越南本國(guó)居民角度來(lái)看，購(gòu)房原因通常是自住和抗通脹，以越南本幣計(jì)價(jià)；對(duì)外國(guó)投資者而言，主要目的是出租和投資，匯率波動(dòng)可能帶來(lái)投資損失，需要考慮的因素和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同。

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)越南大力提升基礎(chǔ)設(shè)施、吸引外資投資，提升了房地產(chǎn)的吸引力，不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)仍存，未來(lái)商業(yè)公寓項(xiàng)目以及社會(huì)住房項(xiàng)目均會(huì)大量入市，長(zhǎng)期來(lái)看后續(xù)住房?jī)r(jià)格或?qū)②呌诜€(wěn)定，還需考慮政策一致性及全球經(jīng)濟(jì)不確定性。