萬達(dá)贖回一座萬達(dá)廣場釋放什么信號 首單成功贖回引發(fā)關(guān)注！萬達(dá)集團(tuán)首次贖回已出售的萬達(dá)廣場。天眼查顯示，12月2日，煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司發(fā)生工商變更，新華保險旗下坤華股權(quán)投資及坤元辰興投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時多位高級管理人員信息也發(fā)生了變更。上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)100%持股，注冊資本5000萬元。

值得注意的是，2024年7月，萬達(dá)商管曾一度退出煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司股東行列，此次重新進(jìn)入意味著萬達(dá)集團(tuán)在出售了40多座萬達(dá)廣場后，首次完成對一座萬達(dá)廣場的贖回。此次贖回很可能被復(fù)制。中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，坤華系收購的廣場大多嵌有類似“回購期權(quán)+固定IRR”條款，只要萬達(dá)仍保有行權(quán)資金額度，理論上可繼續(xù)贖回；但每座廣場現(xiàn)金流質(zhì)量不同，IRR門檻也不一樣。芝罘項目的高回報、高出租率使其成為第一順位“回購標(biāo)的”，其他三四線廣場若租金增長乏力，萬達(dá)未必會行權(quán)。

事實上，在對萬達(dá)廣場的收購中，包括陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等在內(nèi)的險資均曾是主要買家，先后累計接手近20個萬達(dá)廣場。即使是今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達(dá)商管、陽光人壽保險等共同設(shè)立合營企業(yè)，共同收購48個萬達(dá)廣場項目公司100%股權(quán)時，險資的身影也持續(xù)存在。不過，萬達(dá)廣場的經(jīng)營并未發(fā)生變化，依然由萬達(dá)商管運營。

對于這次贖回的原因，柏文喜認(rèn)為，煙臺芝罘廣場是毓璜頂商圈現(xiàn)金流最穩(wěn)定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報5%以上，屬于“下金蛋的雞”。把這塊“壓艙石”收回來，可以立刻改善合并報表的租金規(guī)模和現(xiàn)金流能見度。他還指出，經(jīng)過2024年以來的密集出售，萬達(dá)境內(nèi)債已清零，海外債僅剩2026年2月到期的4億美元一筆，短期剛性兌付峰值已過，“保生存”階段結(jié)束，公司有余力開始“保質(zhì)量”。因此這筆贖回被多家機(jī)構(gòu)解讀為“向市場秀肌肉”，證明資產(chǎn)負(fù)債表已修復(fù)到可以擇時回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水準(zhǔn)。首單成功贖回相當(dāng)于向險資、信托等接盤方證明“萬達(dá)的回購錢能到賬”，有利于降低剩余項目的期權(quán)信用溢價；未來若萬達(dá)啟動REITs或基金化退出，曾附帶回購記錄的資產(chǎn)更容易獲得估值溢價。

盡管贖回了一座萬達(dá)廣場，但資產(chǎn)出售依然是萬達(dá)當(dāng)前的主要策略。據(jù)天眼查，10月21日，廣州增城萬達(dá)廣場有限公司發(fā)生工商變更，萬達(dá)商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。廣州增城萬達(dá)廣場有限公司成立于2012年3月，注冊資本2.5億元，經(jīng)營范圍為企業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場地租賃。就在兩天前，黃石萬達(dá)廣場投資有限公司也發(fā)生股東變更，大連萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬銳企業(yè)管理有限公司退出，變更為由北京嘉君科技發(fā)展有限公司100%持股，法定代表人亦從吳華變更為宋敏。

柏文喜表示，萬達(dá)2025年仍同步出售邊緣資產(chǎn)（如上述增城萬達(dá)廣場），“邊賣邊買”說明現(xiàn)金并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會一次性大規(guī)?；刭彙Ｋ€提到，萬達(dá)對外仍強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。贖回核心廣場可以使萬達(dá)在REITs、CMBS等證券化定價中保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”，同時維持區(qū)域管理規(guī)模效應(yīng)，為二次上市或引入戰(zhàn)投提供更具說服力的營運凈收入口徑。

與此同時，萬達(dá)集團(tuán)仍有新增股權(quán)凍結(jié)信息。如10月27日，天眼查顯示，萬達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)所在企業(yè)分別為義烏萬達(dá)廣場投資有限公司、綿陽涪城萬達(dá)廣場有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元、5000萬元，凍結(jié)期限均為三年，執(zhí)行法院均為南京市中級人民法院。截至目前，萬達(dá)集團(tuán)仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達(dá)商管同樣涉及股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險信息56條，被執(zhí)行人高風(fēng)險信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜認(rèn)為，萬達(dá)此次贖回提供了一個“正序”樣本：先止血，再修復(fù)報表，擇時回購核心資產(chǎn)；未來其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負(fù)債、恢復(fù)自由現(xiàn)金流，否則回購條款只能空轉(zhuǎn)。