年前，一線城市的北京調(diào)整了房地產(chǎn)政策，放松了限購，調(diào)整了二套房的利率。

當(dāng)然，這個調(diào)整的最大亮點絕不是限購放松了，因為大家都知道現(xiàn)在買不買房跟限不限購沒有任何關(guān)系，大家不買房不是因為有限購，這是現(xiàn)在一個簡單的常識。

北京調(diào)整的最大亮點是在房貸利率上不再區(qū)分首套二套。

在調(diào)控最嚴(yán)的時候，首套二套的首付比例和利率差別非常大。首套首付比例是35%，二套最高首付比例80%，可能是全球房地產(chǎn)歷史上最高的，二套的首付比例上浮20%，最高到5.88%。

這次調(diào)整之前，北京的首套房貸利率3.05%，二套還挺復(fù)雜的，五環(huán)以內(nèi)的3.45%，五環(huán)以外的3.25%。如果是五環(huán)以內(nèi)的話，首套和二套差40個基點。如果是五環(huán)以外的話，差20個基點。

你想想，我們今年央行降息才降了多少？LPR才降了10個基點。40個基點等于4次降息。

這次調(diào)整后，首套二套的利率一致了，等于給二套房的人降息20到40個基點。

所以這一下子等于房貸的負(fù)擔(dān)一下下來了。比如你貸款200萬的話，如果你是二套，這意味著你一下子省了多少錢？省了十多萬，差不多有16萬。這個完全是不一樣的。但北京的首付比例首套是15%，二套為20%，仍然區(qū)分。

但是我認(rèn)為這個調(diào)整仍然沒有到位。在當(dāng)前情況下，房貸政策根本沒有必要刻意區(qū)分首套二套，如果真要區(qū)分，二套的首付比例和利率應(yīng)該比第一套低才對。

從道理上講，在房價上漲的情況下，通過區(qū)分套數(shù)的房貸政策對抑制房價過快上漲是有作用的。抑制炒房是沒有任何問題的。但是現(xiàn)在房價在下跌，也不擔(dān)心人炒房了，而且一線城市、熱點城市，很多大城市最重要的需求是什么需求？是改善性需求，是第二套的需求。

既然我們現(xiàn)在是鼓勵大家改善，為什么首付比例和利率要高呢？道理在哪里？

我一直主張，二套房貸利率不僅僅不應(yīng)該比首套高，還應(yīng)該比首套低。無論是首付比例還是利率都應(yīng)該比首套要低。大家聽清楚，為什么？能夠買二套的人，能夠改善的人，一般支付能力不錯，他們的風(fēng)險是最低的。

他有了第一套房，然后他去買第二套房，比那些現(xiàn)在才準(zhǔn)備買第一套房的人支付能力要強。那我們現(xiàn)在鼓勵改善，如果二套的首付比例和利率低，不就能起到鼓勵作用嗎？而且對銀行并沒有風(fēng)險。

所以我們看到這之前，上海也好，深圳也好，已經(jīng)調(diào)整了，現(xiàn)在北京跟上了。但是一線里邊有個非常好玩的，廣州現(xiàn)在還分首套、二套。我看了一下，全國還有差不多有10個左右的城市仍然分首套、二套，首套利率便宜，二套利率高。

我覺得趕快把首套、二套全部拉平。

因為既然未來的主要需求是改善，我們要體現(xiàn)改善，降低這些人的負(fù)擔(dān)。

除了利率，還有一個首付比例也應(yīng)該降低?，F(xiàn)在其實很多地方的首付比例，首套二套也是一樣的，但是還有很多城市還是分開的。首套比例是15%，二套20%。我覺得都應(yīng)該拉平。為什么？你買二套不是去炒房，你買二套是改善，我們鼓勵改善。你把首付比例弄那么高干什么？百分之十五跟百分之十在風(fēng)險上有多大區(qū)別？沒有多大區(qū)別。

但是如果你從百分之二十降到百分之十五的話，首付負(fù)擔(dān)一下子降下來。本來他夠不著的，降個百分之五的話，這個數(shù)量是比較大的。

說實話，在目前情況下，如果有人買房，你真的不要管首付比例多少，利率多少，有人貸款就是好事啊，中國老百姓的信用多高啊，很多房子爛尾了，大家都老老實實還房貸呢。所以有人擔(dān)心中國會出現(xiàn)次貸，真的是杞人憂天。