公募REITs申報審核日趨嚴格。繼1月19日出現(xiàn)首例撤回后，市場已有多起撤回案例。1月24日，建設(shè)銀行撤回了建信住房REITs的申報；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT也撤回了新購入資產(chǎn)的審批。1月23日，萬緯倉儲物流REITs和金風(fēng)新能源REITs狀態(tài)更新為終止（撤回）。而在更早的1月19日，金風(fēng)科技和電子城發(fā)布了撤回公募REITs項目的公告。

有行業(yè)分析人士認為，這或許與去年底發(fā)布的《深圳證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第4號——審核程序（試行）》與《上海證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——審核程序（試行）》有關(guān)。這兩份文件詳細規(guī)定了擬發(fā)行公募REITs的審核全流程及終止審核的具體情形和時間節(jié)點。天風(fēng)證券分析師也認為，這種集中撤回的現(xiàn)象與滬深交易所發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)。新規(guī)首次明確了公募REITs審核可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

前不久，上交所就山證晉中公投瑞陽供熱REIT申報文件發(fā)出了第二輪反饋意見，這是自國內(nèi)公募REITs試點以來，交易所首次對同一項目進行二次反饋。上述行業(yè)分析人士認為，撤回申請和二次反饋需要區(qū)分開看。撤回的項目是由于審核時限屆滿、項目經(jīng)營狀況不穩(wěn)定等復(fù)雜因素導(dǎo)致的。后續(xù)還會有若干在審時間較長的項目可能出現(xiàn)撤回的情況。這是遵照既有規(guī)則的正常舉動，符合法制化、市場化的原則導(dǎo)向，企業(yè)也會結(jié)合自身業(yè)務(wù)考量選擇是否繼續(xù)申報。

在華南某公募REITs負責(zé)人看來，這一波集中撤回說明了公募REITs申報進一步規(guī)范化和透明化。新規(guī)實施后，在申報前要進一步強化盡職調(diào)查，不僅要關(guān)注項目的合規(guī)性，還要確保項目歷史數(shù)據(jù)的真實性，并注重未來現(xiàn)金流的可預(yù)測性和合理性。監(jiān)管的關(guān)注點也從“重發(fā)行”向“重運營、重合規(guī)”轉(zhuǎn)變。

除了合規(guī)性外，監(jiān)管還會關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性。前期收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)類別出現(xiàn)了業(yè)績不及預(yù)期的情況，反映出上市之前的預(yù)期和估值偏樂觀，沒有給二級市場預(yù)留足夠空間，導(dǎo)致上市后受內(nèi)外部環(huán)境變化影響而業(yè)績變臉，可能拖累市場表現(xiàn)，甚至影響REITs市場的口碑和聲譽。強調(diào)資產(chǎn)信用實質(zhì)，突出資產(chǎn)自身產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力和韌性，也是凸顯資產(chǎn)管理人的專業(yè)能力。原始權(quán)益人是否將REITs作為資產(chǎn)上市平臺而非一次性融資工具，以及相關(guān)配套治理和獎懲激勵機制是否支持這種戰(zhàn)略定位，都是監(jiān)管關(guān)心的問題。

從2021年啟動試點工作以來，公募REITs已經(jīng)發(fā)展近5年。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年末，全市場已上市公募REITs達79只，總發(fā)行規(guī)模突破2100億元（含擴募）。平安證券研報顯示，2025年REITs一級市場的網(wǎng)下打新認購倍數(shù)攀升至173倍，創(chuàng)出新高。盡管如此，部分公募REITs仍出現(xiàn)了上市即破發(fā)的情況。例如，2025年12月19日，華夏安博倉儲REIT上市首日跌破發(fā)行價，最終收盤價較發(fā)行價下跌10.16%；同年11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT也在上市首日盤中一度破發(fā)。

二級市場的公募REITs走勢分化明顯，中金公司研報顯示，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)上漲8.90%，消費、保租房板塊漲幅領(lǐng)先，市政環(huán)保板塊漲幅最低。商業(yè)不動產(chǎn)REITs或許會成為新一波關(guān)注熱潮。近期茂業(yè)商業(yè)和保利先后宣布啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報發(fā)行工作。對于商業(yè)不動產(chǎn)REITs，證監(jiān)會的新政策突出了“重要性、關(guān)鍵合規(guī)要件、管控實質(zhì)風(fēng)險”的合規(guī)性審核原則，在充分信息披露的基礎(chǔ)上，重點關(guān)注關(guān)鍵要素。預(yù)計后續(xù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs在具體審核標準和方法上會存在差異，逐漸形成兩個體系。