【財(cái)新網(wǎng)】（記者黎慧玲）2月21日晚，一份提及推廣街區(qū)制的文件引來(lái)關(guān)注，頗感意外的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始對(duì)策，一夜之間驚聞自家小區(qū)將“拆圍墻”的業(yè)主們開(kāi)始學(xué)習(xí)《物權(quán)法》。

這份名為《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)的文件，其實(shí)是去年12月中央城市工作會(huì)議的配套文件?！兑庖?jiàn)》提出，“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用”。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)這項(xiàng)政策“很意外”，他對(duì)財(cái)新記者表示：“從歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策大方向毫無(wú)疑問(wèn)是好的，《意見(jiàn)》的目的在于提高城市規(guī)劃管理的水平。但是在社會(huì)保障還沒(méi)完全解決好的前提下，強(qiáng)推街區(qū)制政策則可能出現(xiàn)一些問(wèn)題。中國(guó)流動(dòng)人口龐大，如果政策一刀切，安保問(wèn)題的管理上將有較大壓力。”

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能要重新考慮商業(yè)和住宅的配比問(wèn)題。”四川省一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士對(duì)財(cái)新記者表示，“對(duì)小地塊影響不大，對(duì)大地塊而言，物業(yè)管理、樓棟的擺布、景觀公共化將是要面臨的問(wèn)題”。

小區(qū)建好后，所有權(quán)不再僅僅屬于開(kāi)發(fā)商，“拆墻”的物業(yè)權(quán)矛盾將轉(zhuǎn)移到業(yè)主和所聘物業(yè)委員會(huì)之間，及開(kāi)發(fā)商下轄的物業(yè)公司。對(duì)于新建小區(qū)，道路公共化后反而讓地塊內(nèi)部的規(guī)劃更簡(jiǎn)單了。

小區(qū)內(nèi)部道路公共化，政府拍地的各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)將發(fā)生變化，這將直接導(dǎo)致土地出讓金將減少。同時(shí)，小區(qū)的道路等設(shè)施交給市政來(lái)管，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)增加，這些都將是政府要面對(duì)的問(wèn)題。

更大的難題是責(zé)任和權(quán)益的變化?？梢灶A(yù)見(jiàn)，道路和綠地景觀的公共化將帶來(lái)一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

目前綠地、道路也計(jì)入開(kāi)發(fā)商拿地面積，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段這部分權(quán)益歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)完之后歸業(yè)主所有。

街區(qū)制意味著政府出讓地塊只是樓棟，道路和景觀綠化屬于公共區(qū)域，由政府負(fù)責(zé)，責(zé)任發(fā)生了轉(zhuǎn)變。當(dāng)開(kāi)發(fā)商失去了對(duì)綠地和道路的建設(shè)和使用權(quán)，建在小區(qū)道路和綠地的配電站，以及下面的地下車(chē)庫(kù)和管網(wǎng)都要面臨責(zé)任和權(quán)益的分配問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始思考：地下空間的利用是否要重新規(guī)劃？地下空間的拍賣(mài)是否會(huì)作為土地出讓合同的附件？地下布局和收益怎么計(jì)算？歐陽(yáng)捷表示：“開(kāi)發(fā)商和政府應(yīng)通過(guò)土地出讓合同，把地下空間解決好?！?/p>

“開(kāi)放式小區(qū)是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，但是相比歐美等成熟街區(qū)制，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段落后二、三十年，中國(guó)現(xiàn)在推行街區(qū)制屬于超前的政策，因?yàn)榕涮自O(shè)施和社會(huì)保障無(wú)法跟上。現(xiàn)在只出臺(tái)了《意見(jiàn)》，具體政策還沒(méi)推出，從推出到實(shí)行也有時(shí)間差，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商采取什么具體措施也為時(shí)過(guò)早?！币幻袠I(yè)人士稱(chēng)。

《意見(jiàn)》一時(shí)之間引發(fā)民意紛紛，輿論出現(xiàn)了“拆墻派”和“圍墻派”，業(yè)主們無(wú)疑倒向“圍墻派”一方。

業(yè)內(nèi)人士指出，“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”，這項(xiàng)將業(yè)主私屬面積公共化的條款與《物權(quán)法》相悖。

商品房出售時(shí)，建筑中面積中包括依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其中外墻以水平投影面積一半的建筑面積也納入到公攤面積中，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這部分面積往往規(guī)劃為公共道路和公共綠地。也就是說(shuō)，社區(qū)中的內(nèi)部道路很可能是由業(yè)主真金白銀購(gòu)買(mǎi)的，并受《物權(quán)法》保護(hù)。

對(duì)已建成的小區(qū)“拆墻破院”或?qū)⒆罴郑褚馔ㄟ^(guò)和賠償方案對(duì)政府而言都是考驗(yàn)。

對(duì)“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”這個(gè)條款最敏感的或許是高端社區(qū)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，“獨(dú)享的優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境資源、以及保障財(cái)富階層居住的安全性和私密性是高端社區(qū)的重要價(jià)值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣(mài)點(diǎn)都可能被打破”。

“對(duì)于北京市場(chǎng)而言，在土地出讓環(huán)節(jié)的高地價(jià)倒逼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的新增住宅項(xiàng)目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向，豪宅供應(yīng)量的增多，各項(xiàng)目之間只有依托于比拼產(chǎn)品、品質(zhì)和服務(wù)才能在激烈的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)中突破重圍，而《意見(jiàn)》一旦開(kāi)始落地實(shí)施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密到開(kāi)放，由私屬到共享，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)均無(wú)法得到保障?！惫惚硎?。

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