房貸利息稅前抵扣的作用，由此可見(jiàn)一斑，真的不是個(gè)小數(shù)哦！不過(guò)，房貸利息抵個(gè)稅恐怕也存在負(fù)效應(yīng)，特別是可能加劇財(cái)富分配的馬太效應(yīng)，值得警惕。

國(guó)內(nèi)曾多次提及房貸利息抵稅

而在中國(guó)，房貸利率抵稅的說(shuō)法也不是第一次提及。2015年5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出要研究綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見(jiàn)特別提到“完善稅前扣除”改革，適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專(zhuān)項(xiàng)扣除項(xiàng)目。也就是說(shuō)，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額。

2015年11月中旬，財(cái)政部組織財(cái)稅改革方案研討會(huì)議，“房貸、車(chē)貸利息可在計(jì)所得稅前扣除”的內(nèi)容在會(huì)場(chǎng)確有討論。住建部、銀監(jiān)會(huì)、央行等多部委參加了會(huì)議。此后，財(cái)政部也一直在征求相關(guān)部委意見(jiàn)。但由于該項(xiàng)內(nèi)容包含在個(gè)人所得稅整體改革方案中，除非單獨(dú)出臺(tái)，年內(nèi)難以對(duì)外公布實(shí)施。

2015年12月，“房貸利息可抵稅”的消息再次瘋傳，但是當(dāng)時(shí)并沒(méi)有權(quán)威消息加以證實(shí)。知道這一次的“兩會(huì)”召開(kāi)，終于有官方消息首度公開(kāi)發(fā)聲并加以確認(rèn)。

樓市將引發(fā)新一輪投機(jī)熱？

據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機(jī)熱，使樓市運(yùn)行偏離軌道。

一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵(lì)貸款購(gòu)房的信號(hào)，將影響多層次住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無(wú)疑是引導(dǎo)消費(fèi)者遠(yuǎn)離租賃市場(chǎng)，可能會(huì)阻礙住房消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，人為加劇供需矛盾。

另一方面，現(xiàn)在不少城市取消了限購(gòu)、限貸，高收入階層的貸款能力又較強(qiáng)，他們利用大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)避稅的可能性并非不存在。

實(shí)際上，早在1998年，上海為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)樓市的沖擊，就曾出臺(tái)過(guò)為期5年的個(gè)稅抵扣政策。政策實(shí)施后，雖然強(qiáng)力拉動(dòng)了樓市銷(xiāo)售，但也造成高收入人群大肆囤購(gòu)中高端房產(chǎn)避稅，推動(dòng)樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補(bǔ)瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰(shuí)也不想見(jiàn)到的。

導(dǎo)致窮人越窮，富人越富？

對(duì)于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個(gè)稅的財(cái)富效應(yīng)差異巨大。

以目前中國(guó)房?jī)r(jià)，購(gòu)房者大多是富有階層，而無(wú)力購(gòu)房者是城市社會(huì)中的底層，也就是真正意義上更貧窮的人。

有人算了一筆賬，假如購(gòu)買(mǎi)總價(jià)250萬(wàn)元的普通住宅，八成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬(wàn)元；若購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)元的豪宅，六成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣額高達(dá)222萬(wàn)元左右。后者抵扣金額接近前者的總房?jī)r(jià)。如果抵扣政策不加以細(xì)化限制，即便只購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，高收入階層得到的實(shí)惠顯然比中低收入家庭要多得多。

不過(guò)，從賈康透露的信息看，“房貸利息抵稅”的原則已經(jīng)確定，會(huì)在個(gè)稅改革過(guò)程中獲得落實(shí)，具體如何實(shí)施，很多細(xì)節(jié)尚有待明確。

如美國(guó)，就增加了諸多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限，即房貸金額最高不超過(guò)100萬(wàn)美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國(guó)對(duì)于個(gè)人收入高于某個(gè)限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來(lái)避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

但有一點(diǎn)是肯定的，這對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大利好。

房奴算算能省下多少

顧名思義，房貸抵扣個(gè)稅政策最為利好的就是“房奴”。據(jù)測(cè)算，以個(gè)人扣除五險(xiǎn)一金后的收入2萬(wàn)左右計(jì)算，如果購(gòu)買(mǎi)一套房貸在150-200萬(wàn)左右的普通商品房，貸款100萬(wàn)，每個(gè)月的基準(zhǔn)利率月供大約在6700元左右，其中大約2400元是利息。也就是個(gè)稅可以降低2000多元相當(dāng)于月供降低23%左右。

以房貸利息抵扣應(yīng)納稅所得額的簡(jiǎn)單算法來(lái)計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)格300萬(wàn)元的房屋，首付90萬(wàn)，貸款210萬(wàn)，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬(wàn)元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設(shè)購(gòu)房者每月應(yīng)納稅所得額為10000元，需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購(gòu)房者的應(yīng)納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購(gòu)房者每月能夠節(jié)省1498.6元，相當(dāng)于月供的10.9%;20年共節(jié)省35.97萬(wàn)元，相當(dāng)于原先利息總支出的30%、購(gòu)房總成本的8.6%。