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媒體：美聯(lián)儲加息，中國樓市還撐得住嗎？(1)

2016-12-16 08:13:28  俠客島    參與評論()人

北京時(shí)間15日凌晨，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到0.5%至0.75%的水平，時(shí)隔一年后再度加息。靴子落地，一絲寒意襲來。

此次加息，國內(nèi)資金流出壓力將增大，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降，樓市會否遭受打擊？

新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至11月份，商品房銷售額達(dá)102503億元，已高過韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國。

房地產(chǎn)銷售額固然高，卻通過透支廣大老百姓未來數(shù)十年的收入來實(shí)現(xiàn)，還是略虛，而各國GDP是當(dāng)下實(shí)打?qū)嵉氖袌鰞r(jià)值，二者本身沒有可比性。不過，就著這個(gè)數(shù)字，我們不妨來重新審視下讓人愛恨交織的中國樓市。什么？你只有恨？那更得往下看了。

庫存

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

過去6年間，商品房銷售額將近翻了一番，尤其是今年前11月，大漲37.5%，超過10萬億，再創(chuàng)歷史新高。雖然由于勢頭過熱被潑了幾盆冷水降了溫，但既成事實(shí)方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。

隨著猛增的銷售額而來的，是前11月國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)3.1萬億元，同比增19.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅今年前10月，土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和，已達(dá)近5.7萬億元。這是什么概念？就說1999—2008年這十年吧，全國土地出讓收入累計(jì)5.3萬億元——十個(gè)月便抵十年！

還有，前三季度，房地產(chǎn)市場的火爆對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率約為8%。

看似捷報(bào)頻傳，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番。

記得去年曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家測算，“現(xiàn)在的庫存，按照去年的銷售速度好好賣，要賣八年才能夠賣完?！钡搅私衲赀@個(gè)時(shí)候，在收緊的限貸限購政策下，恐怕已經(jīng)沒法按去年的銷售速度好好賣了，八年的時(shí)間是不是也不夠了？

2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，要擴(kuò)大有效需求，打通供需通道。彼時(shí)，房地產(chǎn)待售面積已達(dá)71853萬平方米的高位，而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示，待售面積依然高達(dá)69095萬平方米，目前來看，被去掉的2758萬平方米庫存，占剩余庫存約4%。以這個(gè)速度，難道要去25年不成？

如此巨量的庫存，在今天美聯(lián)儲加息的背景下，恐怕將會迎來更艱難的旅程。

美聯(lián)儲加息，美元走強(qiáng)，人民幣將進(jìn)一步承壓貶值，甚至有人預(yù)測明年可能“破7”。在中國樓市興風(fēng)作浪的熱錢，也許會更快地回流美國。如果繼美國加息之后中國明年再加息予以應(yīng)對，市場上的錢將更為緊張，資金成本必然大幅上升，庫存高企、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，將雪上加霜。

為加速回籠資金，降價(jià)賣房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇。房價(jià)松動(dòng)，隨著“買漲不買跌”的心理蔓延，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房價(jià)都可能迎來一番調(diào)整。

雖然有專家指出，由于我國對資本賬戶長期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯(lián)儲歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成影響。但美國市場的虹吸效應(yīng)明顯，以往外資流出中國樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，渠道不暢通，不代表渠道不通。

年初去庫存，年底被限購，本來說的好好的，怎么就畫風(fēng)突變了呢？

能不變嗎？政府讓大家去三四線買滯銷的房子，大家偏要去一二線炒日進(jìn)斗金的房子，一起把熱點(diǎn)城市的房價(jià)越推越高。怪誰？不能怪老百姓，掙錢不易，作為一個(gè)正常人，有點(diǎn)閑錢想投資，一般都會做出這樣的理性決定。

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