取證被放緩 豪宅、高地價項(xiàng)目最“受傷”

接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，對現(xiàn)房銷售及定價加強(qiáng)管理，受影響最大的項(xiàng)目是豪宅項(xiàng)目以及高地價項(xiàng)目。

“對于剛改、剛需項(xiàng)目影響不大，仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢；但對于豪宅項(xiàng)目而言，則嚴(yán)格制約了豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價格和周期。”孟祥熙表示。

“受影響較大的是高地價項(xiàng)目，因?yàn)槊娣圪F于面包，這些項(xiàng)目預(yù)期上市價格都會高于現(xiàn)行的市場價格，但政府明確管制申報價格，就意味著申報價格不可能超出政府的管控預(yù)期，勢必導(dǎo)致項(xiàng)目可能的備案價格低于預(yù)期，也必然導(dǎo)致項(xiàng)目可能延期申報?！睔W陽捷分析稱。

“2017年一些高價項(xiàng)目的預(yù)售證，無論是期房預(yù)售證還是現(xiàn)房銷售證的取得，都會受到一定影響。未來房企銷售節(jié)奏的把控將取決于政府發(fā)放預(yù)售證的節(jié)奏?！惫惚硎?。

事實(shí)上，2016年年底，管理部門對于新盤的預(yù)售審批已經(jīng)持謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的態(tài)度，對于新一期擬銷售房源報價明顯高于上一期的，或者擬銷售房屋類型明顯不同于周邊項(xiàng)目且屬于高端的，基本不會下發(fā)預(yù)售許可證?！氨热珥?xiàng)目上期開盤定價3.2萬元/平方米，這一期定價在3.8萬元/平方米；或者周邊都在賣平層，這個項(xiàng)目卻想賣疊拼別墅的新盤，都很難批證。”業(yè)內(nèi)人士透露。

同時，高價盤的網(wǎng)簽速度也在放緩。據(jù)悉，主要原因是出于政策方面對于高單價新盤銷售速度的控制?！敖陂_始，對于單價超過5萬元/平方米的新房項(xiàng)目，管理部門的網(wǎng)簽審批均非常謹(jǐn)慎，甚至還出現(xiàn)過短期暫停的情況?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

房企：要么以虧損價或微利價定價，要么推遲項(xiàng)目取證

近日，北京市委副書記、代市長蔡奇在調(diào)研工作時表示，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不上漲。

“北京樓市調(diào)控的力度還要不斷加大，并進(jìn)一步從價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整上控制房價，一方面是價格嚴(yán)控不能漲，另一方面是要嚴(yán)格制約豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價格和周期?！泵舷槲醴治稣J(rèn)為，2017年針對捂盤惜售、操縱價格的行為將嚴(yán)格打擊，監(jiān)管力度不斷加大，全市新房均價與實(shí)際二手房成交價低于當(dāng)前，樓市降溫幾成定局。

“整體來看，2017年新開盤項(xiàng)目定價肯定都會受到或大或小的影響，尤其是2016年拿地的項(xiàng)目影響最大。”歐陽捷指出。2012年北京住宅用地樓面價僅為6484元/平方米，2016年達(dá)到23885元/平方米，土地價格年均上漲92%，而房價從2012年的20772元/平方米上漲到2016年的35292元/平方米，年均漲幅42%，也就意味著房價漲幅沒跑過地價漲幅。

“而今年房價不能上漲，就意味著在地價上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價或微利價定價，要么就暫時不定價也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量。”歐陽捷進(jìn)一步分析表示，在房價基本不漲的前提下，2017年成交量不會明顯增加，加上北京住房供應(yīng)越來越少，房企惜售現(xiàn)象肯定會加劇。

“除非一部分企業(yè)有銷售業(yè)績壓力和資金壓力情況下，可能會放棄對利潤的追求，不可能賠本情況下去取證開盤，還是會保證相對的利潤基礎(chǔ)上去定價取證。開發(fā)商推盤節(jié)奏將會受控于政府。預(yù)計(jì)2017年北京商品房市場尤其是豪宅市場，供應(yīng)量和成交量都不會像2016年這么高?！惫泐A(yù)計(jì)。

對于房企而言，“在2017年新盤推售時，應(yīng)回歸理性，避免虛高跟風(fēng)，在定價策略上結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性，進(jìn)行價格方案的制訂，從產(chǎn)品的優(yōu)劣角度區(qū)分拉大不同房源的價格差異，從推貨節(jié)奏上制定項(xiàng)目全生命周期的價格策略?！泵舷槲醣硎?。

中房報記者 許倩 北京報道

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