原標(biāo)題：研究住宅用地到期后續(xù)法律安排

加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，根本之策是全面推進(jìn)依法治國(guó)。昨天，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式對(duì)外公布。這是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)。《意見》明確了進(jìn)一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化，堅(jiān)持平等保護(hù)、堅(jiān)持全面保護(hù)、堅(jiān)持依法保護(hù)、堅(jiān)持共同參與、堅(jiān)持標(biāo)本兼治等五個(gè)原則。作為頂層設(shè)計(jì)，《意見》逐條明確了各個(gè)任務(wù)的具體負(fù)責(zé)部門。記者了解到，相關(guān)配套實(shí)施方案正在制定中。

　　□重點(diǎn)問題

　　堅(jiān)持各類產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)

《意見》明確，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。加快推進(jìn)民法典編纂工作。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔(dān)責(zé)任方式為主的市場(chǎng)主體法律制度，統(tǒng)籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場(chǎng)主體法律和行政法規(guī)。加大對(duì)非公有財(cái)產(chǎn)的刑法保護(hù)力度。

規(guī)范經(jīng)營(yíng)法不溯及既往

《意見》指出，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，抓緊甄別糾正一批社會(huì)反映強(qiáng)烈的產(chǎn)權(quán)糾紛申訴案件，剖析一批侵害產(chǎn)權(quán)的案例。嚴(yán)格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的不規(guī)范問題。

　　涉案財(cái)產(chǎn)慎用強(qiáng)制措施

《意見》提出，嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強(qiáng)制措施。嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)濟(jì)糾紛與經(jīng)濟(jì)犯罪的界限、企業(yè)正當(dāng)融資與非法集資的界限、民營(yíng)企業(yè)參與國(guó)有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟(jì)糾紛與惡意侵占國(guó)有資產(chǎn)的界限，防范刑事執(zhí)法介入經(jīng)濟(jì)糾紛，防止選擇性司法。

新官舊賬換屆不能違約

《意見》明確，地方各級(jí)政府及有關(guān)部門要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會(huì)及行政相對(duì)人依法作出的政策承諾，認(rèn)真履行在招商引資、政府與社會(huì)資本合作等活動(dòng)中與投資主體依法簽訂的各類合同，不得以政府換屆、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　國(guó)有資產(chǎn)防止隨意支配

《意見》提出，以制度化保障促進(jìn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，防止內(nèi)部人任意支配國(guó)有資產(chǎn)，切實(shí)防止國(guó)有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實(shí)現(xiàn)各類市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等使用土地等自然資源。

□權(quán)威聲音

　　國(guó)家發(fā)改委：公平是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心原則

昨天，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出，完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是促進(jìn)社會(huì)公平正義的重要舉措。公平是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心原則。公民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到平等有效保護(hù)，是社會(huì)公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富不斷積累和壯大，中等收入群體日漸擴(kuò)大，人們對(duì)產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來越迫切。必須加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，增強(qiáng)人民群眾財(cái)產(chǎn)財(cái)富安全感，營(yíng)造公平公正的社會(huì)環(huán)境。

在談到我國(guó)產(chǎn)權(quán)保護(hù)有哪些重點(diǎn)問題需要解決的問題時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，一是對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)和合法權(quán)益平等保護(hù)。我國(guó)憲法和法律對(duì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)已有明確規(guī)定，但由于歷史原因，仍存在一些法律制度規(guī)定和執(zhí)法司法實(shí)踐對(duì)不同所有制產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，一方面，國(guó)有資產(chǎn)流失的問題仍然存在，另一方面，對(duì)非公有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)弱于對(duì)公有特別是國(guó)有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。相關(guān)立法應(yīng)按照“同等保護(hù)”的標(biāo)準(zhǔn)逐步調(diào)整完善，具體執(zhí)法司法行為應(yīng)按照“同等保護(hù)”的要求進(jìn)一步規(guī)范。

二是甄別和糾正涉及產(chǎn)權(quán)的錯(cuò)案冤案。改革開放以來，我國(guó)司法體制不斷完善，司法對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度不斷加大，但一些地方由于司法不夠公平、不夠規(guī)范導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)受到侵害的現(xiàn)象仍然存在。為了維護(hù)法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威，經(jīng)濟(jì)案件中的錯(cuò)案冤案應(yīng)依法予以糾正，尤其是對(duì)社會(huì)反響較大、存在較多疑點(diǎn)的案件，甄別和糾正一些典型案例，有利于給社會(huì)以法治引導(dǎo)，喚起社會(huì)各界對(duì)保護(hù)產(chǎn)權(quán)的普遍認(rèn)知，讓人民群眾感受到公平正義。

三是妥善處理企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)過去的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范問題。長(zhǎng)期以來，各類企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中存在一些違規(guī)經(jīng)營(yíng)甚至涉嫌違法行為。為此一些民營(yíng)企業(yè)憂心忡忡，也造成一些人心思不定、投資意愿不強(qiáng)。妥善處理這一問題，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期意義重大。

四是有效解決民營(yíng)企業(yè)違法案件中司法不規(guī)范問題。企業(yè)和公民財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯，執(zhí)法司法不夠規(guī)范是一個(gè)重要原因。特別是在少數(shù)地方執(zhí)法隨意性大、行政干預(yù)司法、利用刑事手段干預(yù)一般經(jīng)濟(jì)糾紛、濫用強(qiáng)制措施、處置涉案財(cái)產(chǎn)時(shí)任意牽連合法財(cái)產(chǎn)等，這些行為導(dǎo)致企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)和企業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害。要通過規(guī)范司法行為，使司法成為產(chǎn)權(quán)保護(hù)的有力保障。

五是營(yíng)造保護(hù)產(chǎn)權(quán)的良好社會(huì)環(huán)境。保護(hù)產(chǎn)權(quán)涉及每個(gè)企業(yè)和公民的切身利益，需要社會(huì)各方面共同參與。通過總結(jié)宣傳一批依法有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)的好做法、好經(jīng)驗(yàn)、好案例，加強(qiáng)對(duì)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心、提倡勤勞致富、保護(hù)產(chǎn)權(quán)、弘揚(yáng)企業(yè)家精神的輿論引導(dǎo)，讓平等保護(hù)、全面保護(hù)、依法保護(hù)觀念深入人心，讓誠(chéng)實(shí)守信、遵守契約的觀念深入人心，推動(dòng)形成保護(hù)產(chǎn)權(quán)的良好社會(huì)氛圍。

　　□特別關(guān)注

　　焦點(diǎn)1

　　70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？

　　研究續(xù)期法律安排

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續(xù)期呢？

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個(gè)方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，意見提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

　　焦點(diǎn)2

　　如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？

　　不將公共利益擴(kuò)大化

【文件精神】完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

【專家解讀】憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問題。

為遏制上述亂象，國(guó)土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。遲福林認(rèn)為，意見的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。

中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前、事中還是事后？補(bǔ)償費(fèi)用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過程中，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序，且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見，應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果評(píng)估有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　焦點(diǎn)3

　　農(nóng)民宅基地權(quán)益應(yīng)該如何保障？

　　給農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確?！眲⒖『５葘＜艺f，過去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

記者采訪了解到，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對(duì)當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y(cè)量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”。

據(jù)新華社