中新經(jīng)緯客戶端11月29日電(時晨) “有恒產(chǎn)者有恒心”，兩千多年前孟子在《滕文公上》說出這句話，并強調(diào)“民事不可緩也”。如今，一部首次以中央名義出臺的產(chǎn)權保護頂層設計文件頒布。

作為頂層設計的綱領性文件，《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》除了就土地和房屋財產(chǎn)等問題回應了民眾關切，更是明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

對于購房者而言，一度擔心的土地使用權70年限期問題，中央在此次文件中釋放了積極信號。國內(nèi)住宅70年產(chǎn)權的制度由來已久，對于70年之后所購住宅的歸屬，購房者心里一直有問號?！?0年產(chǎn)權”的制定依據(jù)是什么？歷史由來有哪些？所購房屋70年期滿后怎么辦？通過與幾位業(yè)內(nèi)專家的對話，中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)為您詳解“70年產(chǎn)權”的前世今生。

　　照搬香港 解決土地公有制下的出售困境

中國人民大學教授、房地產(chǎn)信息中心主任張占錄：追根溯源，作為土地公有制國家，中國的土地所有權不能被出售。如果使用權和所有權不能被分離，則土地無法進入市場。隨著改革開放經(jīng)濟發(fā)展的需要，土地要素必然要進入市場參與流動。外資的引進，使得土地使用權問題提上了日程。所以，當時的制度設計為，土地所有權不可以出售，而使用權可以，即“有償使用”。

國內(nèi)最早實行土地有償使用的是深圳市。在使用形式和年限上，基本上是在香港的批租制基礎上稍作修正。當時處于英國統(tǒng)治下的香港土地制度沿襲了英國由英王府所有的土地制度，實行75年的土地出讓期限。由于土地制度存在一致性，80年代后期，深圳出現(xiàn)了國內(nèi)最早一批70年使用期限的住宅。

從房屋壽命以及購房者年輕到年老的生命周期考慮，70年的期限設計，可以支撐一個人一生的使用需求。按照時間計算，國內(nèi)“70年產(chǎn)權”住宅，預計在2058年前后面臨存續(xù)問題。

如何續(xù)期 法律層面仍是空白

北京大學法學院教授、民法研究中心主任尹田：在《物權法》頒布之前十幾年的立法過程里，國內(nèi)土地使用權的法律解決途徑一直是業(yè)界爭論的疑難問題。2007年頒布的《物權法》作了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”的表述，但對于如何續(xù)期，并沒有明確說明，暫時擱置了國有土地使用框架下的難點。

難點產(chǎn)生的主要原因在于，購房者同時享受土地使用權和建筑物所有權，而所有權無限期，使用權有限期，如住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。土地使用權期滿后的存續(xù)，實際上有著利益沖突?！叭绻谎悠?，顯然對建筑物產(chǎn)權享有者的利益造成沖擊，如果無限延期，則對國家利益有所影響，當國家層面需要在土地用途上進行新的規(guī)劃調(diào)整時，依靠征地拆遷付出的代價是巨大的?！?/p>

從《物權法》的表述上看，立法對上述矛盾做了部分妥協(xié)，即對涉及百姓利益的住宅建設用地使用期滿做了自動續(xù)期的規(guī)定，而對于工業(yè)、商業(yè)等用途的投資者利益，沒有明確表述，對于投資人的遠期投資積極性，會造成一定影響。

法律安排 到期之后怎么辦

中國人民大學教授、房地產(chǎn)信息中心主任張占錄：對于《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》提出的“法律安排”，預測有三種方式：一是在一定期限內(nèi)自動無償續(xù)期，如30年或者50年；二是采取年租制，使用權到期后以收取年費的方式進行續(xù)期；三是采取以稅代費，如通過房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn)土地使用費。