作者 相均泳(中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院產(chǎn)業(yè)研究部副主任、中新經(jīng)緯特約專(zhuān)家)李下蹊(中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院實(shí)習(xí)研究員)

3月21日，央行發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，52.2%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，42.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，4.9%的居民認(rèn)為“令人滿意”。實(shí)際上，在一線城市不難感受到房?jī)r(jià)的高漲以及隨之而來(lái)的限購(gòu)。然而，在更多的三四線城市樓市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足。

近期，房地產(chǎn)一直是個(gè)熱門(mén)的話題。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出，2017年因城施策去庫(kù)存，堅(jiān)持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

3月17日，北京市大幅加碼房地產(chǎn)限購(gòu)政策，不僅認(rèn)房又認(rèn)貸，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至?xí)和０l(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。數(shù)小時(shí)之后，廣州迅速跟進(jìn)，也宣布出臺(tái)樓市限購(gòu)和差別化信貸新政。一夜之間，離婚買(mǎi)房者哭暈在民政局，高企的房?jī)r(jià)讓奮斗的“北漂”“海漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變。作為剛性需求應(yīng)該要“住”的房子搖身一變，成為了投資的工具，房子作為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈，使房?jī)r(jià)越“炒”越熱，而真正需要房屋居住的消費(fèi)者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市，三、四線城市的房?jī)r(jià)還是相對(duì)“親民”，咬咬牙可以負(fù)擔(dān)得起的。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴(yán)重的不平衡，如果沒(méi)有限購(gòu)，樓市依然是“日光盤(pán)”和“鬼城”共舞。

房地產(chǎn)的地域差異為哪般？

整體而言，中國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)。但若細(xì)細(xì)探究不難發(fā)現(xiàn)，“買(mǎi)房難”甚至是“搖號(hào)買(mǎi)房”現(xiàn)象，更多的是發(fā)生在政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)活動(dòng)處于重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一、二線城市，相對(duì)而言，以中東部地區(qū)地級(jí)市和縣級(jí)市為主的三、四線城市的房?jī)r(jià)上漲就難以如此牽動(dòng)居民的心并引起如此高的關(guān)注，甚至存在大量房屋閑置并亟待出售去庫(kù)存的狀況。

房地產(chǎn)地域差異的背后，體現(xiàn)城市具備的要素的差異。相對(duì)于發(fā)達(dá)城市，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后，發(fā)展機(jī)遇少，從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛、機(jī)會(huì)眾多的一二線城市，尤其是年輕人，這樣一來(lái)，房屋的剛性需求都跟不上，更別談?dòng)脕?lái)“炒房”的投資需求。與此同時(shí)，三、四線城市卻跟隨前幾年房地產(chǎn)行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢(shì)，也著手于各地樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，建造房屋并計(jì)劃出售。但由于三、四線城市發(fā)展相對(duì)落后，當(dāng)?shù)匦枨蟾簧?，房屋難以出售，最后形成了一個(gè)個(gè)房屋林立卻人跡罕見(jiàn)的“鬼城”。例如，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū)，需求的滯后造成當(dāng)年新建成的樓房存量大量積壓，房屋供給與需求嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，人們寧愿去大城市排隊(duì)“等”買(mǎi)房也不愿在當(dāng)?shù)叵M(fèi)。相對(duì)比，歷經(jīng)五年后，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善，據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，這與相應(yīng)的減少房屋供給，增加周?chē)罅康墓ぷ鳈C(jī)會(huì)及當(dāng)?shù)刂袑W(xué)入學(xué)率的提升是密切相關(guān)的。因此，缺乏剛性需求為前提的盲目供給，只能適得其反，且不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)跟隨大城市前進(jìn)的步伐。